Καταγγελία Μίσθωσης λόγω Μεταμέλειας
Άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995
Σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση μετά την παρέλευση ενός έτους από την έναρξή της. Η καταγγελία πρέπει να είναι γραπτή και παράγει αποτελέσματα τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της. Ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στον εκμισθωτή αποζημίωση ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα.
Προϋποθέσεις Καταγγελίας
Για να είναι έγκυρη η καταγγελία, η μίσθωση πρέπει να έχει διαρκέσει τουλάχιστον ένα χρόνο. Αρκεί η έγγραφη δήλωση του μισθωτή χωρίς την ανάγκη αιτιολόγησης. Ο μισθωτής οφείλει να καταβάλει αποζημίωση ενός μηνιαίου μισθώματος ανεξάρτητα από τη ζημία που μπορεί να έχει υποστεί ο εκμισθωτής.
Αλλαγές με τον Ν. 4242/2014
Ο Ν. 4242/2014 τροποποίησε το νομικό πλαίσιο των εμπορικών μισθώσεων, ισχύοντας για συμβάσεις που συνάπτονται μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014. Οι νέες μισθώσεις διέπονται από τους όρους της σύμβασης, τον Αστικό Κώδικα και συγκεκριμένα άρθρα του Π.Δ. 34/1995, εξαιρώντας το άρθρο 43.
Ο Ν. 4242/2014, που δημοσιεύτηκε στις 28 Φεβρουαρίου 2014, επέφερε ριζικές αλλαγές στις εμπορικές μισθώσεις. Από την ημερομηνία αυτή και μετά, οι μισθώσεις διέπονται από τους όρους της σύμβασης, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και επιλεγμένα άρθρα του Π.Δ. 34/1995, εκτός των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 παρ. 2, 28-40, 43, 46 και 47. Οι μισθώσεις αυτές διαρκούν τρία χρόνια, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για μικρότερο ή αόριστο χρόνο, και μπορούν να λυθούν με έγγραφη συμφωνία συγκεκριμένης ημερομηνίας. Η καταγγελία πρέπει να είναι γραπτή και ισχύει τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της.
Διάρκεια Μισθώσεων
Οι μισθώσεις διαρκούν τρία έτη, ακόμα και αν έχουν συμφωνηθεί για μικρότερο ή αόριστο χρόνο. Μπορούν να λυθούν με νεότερη έγγραφη συμφωνία. Η γραπτή καταγγελία παράγει έννομα αποτελέσματα τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της.
Καταγγελία λόγω Μεταμέλειας
Με την εφαρμογή του Ν. 4242/2014, η δυνατότητα καταγγελίας λόγω μεταμέλειας δεν ισχύει για μισθώσεις που συνάπτονται μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014. Σύμφωνα με την ΑΠ 357/2017, το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995 δεν εφαρμόζεται στις νέες μισθώσεις.
Συμβατική Συμφωνία
Υπάρχει η άποψη ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν να ισχύει η καταγγελία λόγω μεταμέλειας σε συγκεκριμένη μίσθωση, ακόμη και μετά την εφαρμογή του Ν. 4242/2014. Αυτό μπορεί να περιληφθεί στη σύμβαση ως όρος.
Το τρίτο εδάφιο της διάταξης αυτής, που αναφέρει την καταγγελία της οποίας τα αποτελέσματα επέρχονται μετά από τρεις μήνες, δεν είναι σαφές σε ποια καταγγελία αναφέρεται. Υποστηρίχθηκε ότι πρόκειται για νομοθετική παραδρομή ή ότι αφορά καταγγελία μίσθωσης στο στάδιο της παράτασης. Η αιτιολογική έκθεση του Ν. 4242/2014 αναφέρει ότι οι προτεινόμενες διατάξεις εναρμονίζουν τη νομοθεσία των εμπορικών μισθώσεων με τις σύγχρονες απαιτήσεις, δίνοντας ελευθερία στα συμβαλλόμενα μέρη να καθορίζουν τη διάρκεια της μίσθωσης. Η τριετής διάρκεια δεν δεσμεύει τους συμβαλλόμενους, αν θέλουν μεγαλύτερη διάρκεια, και μπορεί να λυθεί πριν τη λήξη της με νεότερη συμφωνία. Οι νέες συμβάσεις θα διέπονται από τη συμφωνία των μερών και τον Αστικό Κώδικα, σε συνδυασμό με συγκεκριμένες διατάξεις του Π.Δ. 34/1995.
Συμπέρασμα
Η νομοθεσία για την καταγγελία μίσθωσης λόγω μεταμέλειας έχει αλλάξει σημαντικά με τον Ν. 4242/2014. Η καταγγελία αυτή δεν ισχύει για νέες μισθώσεις, εκτός αν συμφωνηθεί συμβατικά. Οι μισθώσεις πλέον διέπονται από τους όρους της σύμβασης και τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
