Η απάντηση στο ερώτημα εάν ο επικαρπωτής μπορεί να πουλήσει το ακίνητο είναι ναι, μεν, αλλά…
Ο επικαρπωτής όντως διαθέτει το δικαίωμα πώλησης του ακινήτου, όχι όμως την πλήρη κυριότητα. Αυτό σημαίνει ότι η πώληση φέρει κάποιες ιδιαιτερότητες και περιορισμούς.
Νομοθεσία:
Αστικός Κώδικας (ΑΚ):
Άρθρο 1117: “Ο επικαρπωτής έχει δικαίωμα να πωλήσει την επικαρπία.”
Άρθρο 1122: “Ο επικαρπωτής οφείλει να φυλάσσει την ουσία του πράγματος.”
Άρθρο 1154: “Ο επικαρπωτής ευθύνεται για κάθε βλάβη που προέρχεται από δόλο ή βαρεία αμέλεια.”
Η επικαρπία πράγματος κατά κανόνα είναι αμεταβίβαστη, σύμφωνα με το άρθρο 1166 του Αστικού Κώδικα που ορίζει:
“Η επικαρπία, εφόσον δεν ορίστηκε διαφορετικά, είναι αμεταβίβαστη. Η άσκησή της μπορεί να μεταβιβαστεί σε άλλον για χρόνο που δεν υπερβαίνει τη διάρκεια της επικαρπίας, με την επιφύλαξη της διάταξης του άρθρου 1164.”
Αυτό σημαίνει ότι ο επικαρπωτής δεν μπορεί να μεταβιβάσει το δικαίωμα της επικαρπίας σε τρίτο πρόσωπο, ούτε με σύμβαση, ούτε με γονική παροχή, ούτε με κληρονομιά.
Ωστόσο, υπάρχουν δύο εξαιρέσεις στον κανόνα αυτό:
Συμφωνία: Εάν υπάρχει συμφωνία μεταξύ του επικαρπωτή και του ψιλού κυρίου, η επικαρπία μπορεί να καταστεί μεταβιβάσιμη. Η συμφωνία αυτή μπορεί να γίνει οποτεδήποτε, είτε κατά τη σύσταση της επικαρπίας, είτε μεταγενέστερα.
Διαθήκη: Ο επικαρπωτής μπορεί να κληροδοτήσει την επικαρπία σε τρίτο πρόσωπο. Σε αυτή την περίπτωση, ο κληρονόμος θα αποκτήσει την επικαρπία, όχι με μεταβίβαση, αλλά με διαδοχή εκ διαθήκης.
Είναι σημαντικό να τονίσουμε ότι η άσκηση της επικαρπίας μπορεί να μεταβιβαστεί σε τρίτο πρόσωπο, έστω και αν η ίδια η επικαρπία είναι αμεταβίβαστη. Αυτό σημαίνει ότι ο επικαρπωτής μπορεί να δώσει σε κάποιον άλλον το δικαίωμα να καρπώνεται το πράγμα για λογαριασμό του.
Στον κληρονόμο μεταβιβάζονται όλες οι περιουσιακές σχέσεις του κληρονομούμενου, οι οποίες αποτελούν και το κύριο αντικείμενο της κληρονομικής διαδοχής. Αυτό περιλαμβάνει:
Ενεργητικό: Όλα τα περιουσιακά στοιχεία του κληρονομούμενου, όπως ακίνητα, χρήματα, μετοχές, κοσμήματα, έργα τέχνης κτλ.
Παθητικό: Όλες οι οφειλές και οι υποχρεώσεις του κληρονομούμενου, όπως δάνεια, χρέη, υποθήκες κτλ.
Εξαίρεσεις:
Υπάρχουν κάποιες περιπτώσεις όπου οι περιουσιακές σχέσεις του κληρονομούμενου δεν μεταβιβάζονται στον κληρονόμο. Ας δούμε μερικές από αυτές:
Δικαιώματα που λήγουν με τον θάνατο: Δικαιώματα που συνδέονται άμεσα με το πρόσωπο του κληρονομούμενου, όπως η γονική μέριμνα, η επικαρπία, η χρησιδανειά, η προσωπική δουλεία κτλ., λήγουν με τον θάνατό του και δεν μεταβιβάζονται στους κληρονόμους.
Αιρέσεις: Αιρέσεις που δεν έχουν εκπληρωθεί μέχρι τον θάνατο του κληρονομούμενου, δεν μεταβιβάζονται στους κληρονόμους.
Προσωπικές υποχρεώσεις: Προσωπικές υποχρεώσεις του κληρονομούμενου, όπως οι διατροφές, δεν μεταβιβάζονται στους κληρονόμους.
Σημαντικές διευκρινίσεις:
Κληρονομική διαδοχή: Η κληρονομική διαδοχή μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:
Εκ διαθήκης: Όταν ο κληρονομούμενος έχει αφήσει διαθήκη, η περιουσία του διανέμεται σύμφωνα με τις διατάξεις της.
Εξ’ αδιαθέτου: Όταν ο κληρονομούμενος δεν έχει αφήσει διαθήκη, η περιουσία του διανέμεται στους εξ αδιαθήκης κληρονόμους, σύμφωνα με το νόμο.
Αποδοχή κληρονομιάς: Ο κληρονόμος έχει το δικαίωμα να αποδεχτεί ή να αποποιηθεί την κληρονομιά. Η αποδοχή της κληρονομιάς γίνεται με δήλωση στο αρμόδιο Πρωτοδικείο.
Κληρονομικός φόρος: Η κληρονομιά υπόκειται σε φόρο, ο οποίος υπολογίζεται βάσει της αξίας της κληρονομιαίας περιουσίας και του βαθμού συγγένειας μεταξύ του κληρονομούμενου και του κληρονόμου.
Περιορισμοί:
Διατήρηση ουσίας του ακινήτου: Ο επικαρπωτής οφείλει να διατηρεί την ουσία του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να προβεί σε πράξεις που αλλοιώνουν το σχήμα, τη μορφή ή το μέγεθος του ακινήτου.
Προστασία ψιλού κυρίου: Ο επικαρπωτής δεν μπορεί να βλάψει τα δικαιώματα του ψιλού κυρίου.
Ενημέρωση ψιλού κυρίου: Ο επικαρπωτής οφείλει να ενημερώσει τον ψιλό κύριο για την πρόθεσή του να πωλήσει το ακίνητο.
Ο ψιλός κύριος έχει προτεραιότητα στην αγορά της επικαρπίας, εάν ασκήσει το δικαίωμα αυτό εντός 30 ημερών, από την ενημέρωσή του.
Τήρηση διατυπώσεων: Η πώληση της επικαρπίας πρέπει να γίνει με συμβολαιογραφική πράξη.
Συνέπειες πώλησης:
Μεταβίβαση της επικαρπίας: Ο αγοραστής αποκτά την επικαρπία του ακινήτου.
Διατήρηση ψιλής κυριότητας: Ο ψιλός κύριος διατηρεί την ψιλή κυριότητα του ακινήτου.
Υποχρεώσεις επικαρπωτή: Ο επικαρπωτής οφείλει να παραδώσει το ακίνητο στον αγοραστή.
Ευθύνη επικαρπωτή: Ο επικαρπωτής ευθύνεται για τυχόν ζημίες που προκληθούν στο ακίνητο από δόλο ή βαρεία αμέλειά του.
Συμπέρασμα:
Ο επικαρπωτής δύναται να πωλήσει το ακίνητο, λαμβάνοντας υπόψη τους προαναφερθέντες περιορισμούς και τηρώντας τις προβλεπόμενες διατυπώσεις. Η πώληση δεν επηρεάζει την ψιλή κυριότητα, ενώ ο ψιλός κύριος διατηρεί προτιμησιακό δικαίωμα αγοράς της επικαρπίας.
Ονομάζομαι Γιώργος Χατζηθεοδοσίου και είμαι επαγγελματίας στο Digital Marketing όπως και του δικηγορικού Μάρκετινγκ. Έχω πάθος με την κειμενογραφία και την προβολή επαγγελματιών στο διαδίκτυο με εξελιγμένες στρατηγικές σε Ελλάδα και εξωτερικό.