Η καταγγελία μίσθωσης από τον μισθωτή είναι μία διαδικασία με την οποία ο ενοικιαστής αποφασίζει να λύσει τη μισθωτική σχέση πριν από τη λήξη της συμφωνημένης διάρκειας. Το δικαίωμα αυτό δεν είναι απόλυτο, αλλά ρυθμίζεται από συγκεκριμένες νομοθετικές διατάξεις που ορίζουν τις προϋποθέσεις και τις συνέπειες της καταγγελίας.
Στην Ελλάδα, το νομικό πλαίσιο έχει μεταβληθεί τα τελευταία χρόνια, κυρίως μετά την εφαρμογή του π.δ. 34/1995 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις που έφεραν οι νόμοι 3853/2010 και 4242/2014.
1. Το προηγούμενο καθεστώς (π.δ. 34/1995 – άρθρο 43, όπως τροποποιήθηκε με ν. 3853/2010)
Σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, μετά την τροποποίησή του το 2010, ο μισθωτής είχε το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις:
Χρονική προϋπόθεση: Έπρεπε να έχει περάσει τουλάχιστον ένα (1) έτος από την έναρξη της μίσθωσης.
Μορφή: Η καταγγελία έπρεπε να γίνει εγγράφως.
Χρόνος ισχύος: Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονταν τρεις (3) μήνες μετά τη γνωστοποίηση στον εκμισθωτή.
Αποζημίωση: Ο μισθωτής όφειλε στον ιδιοκτήτη αποζημίωση ίση με ένα μηνιαίο μίσθωμα όπως είχε διαμορφωθεί κατά τον χρόνο της καταγγελίας, ανεξάρτητα από το αν ο ιδιοκτήτης υπέστη ζημία ή αν το ακίνητο εκμισθώθηκε αμέσως.
Μίσθωμα έως τη λήξη: Ακόμη και αν ο μισθωτής παρέδιδε το μίσθιο αμέσως, ήταν υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για τους τρεις μήνες μέχρι την ισχύ της καταγγελίας, καθώς και την αποζημίωση ενός μηνός.
Η ρύθμιση αυτή κάλυπτε εμπορικές μισθώσεις αλλά και άλλες κατηγορίες που εμπίπτουν στο προστατευτικό πλαίσιο του π.δ. 34/1995.
2. Το νέο καθεστώς μετά τον ν. 4242/2014
Με τον νόμο 4242/2014 που ισχύει για μισθώσεις που συνάφθηκαν μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014, οι κανόνες άλλαξαν σημαντικά για τις εμπορικές μισθώσεις.
Οι μισθώσεις διέπονται πλέον κυρίως από τους συμβατικούς όρους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και τις εναπομείνασες διατάξεις του π.δ. 34/1995.
Καθορίστηκε ελάχιστη διάρκεια τριών (3) ετών, ακόμη και αν είχε συμφωνηθεί μικρότερη ή αόριστη διάρκεια.
Η λύση της μίσθωσης μπορεί να γίνει με νεότερη έγγραφη συμφωνία βέβαιης χρονολογίας μεταξύ των μερών.
Η καταγγελία εξακολουθεί να πρέπει να γίνει εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες μετά την κοινοποίησή της.
Αυτό το νέο πλαίσιο έδωσε μεγαλύτερη ευελιξία, αλλά ταυτόχρονα προστάτευσε και τις δύο πλευρές, εξασφαλίζοντας μία ελάχιστη χρονική διάρκεια μίσθωσης.
3. Τι πρέπει να γνωρίζει ο μισθωτής πριν την καταγγελία
Πριν προχωρήσει ένας μισθωτής σε καταγγελία, είναι σημαντικό να γνωρίζει:
Ελέγξτε τη σύμβαση – Κάποια συμβόλαια περιλαμβάνουν πρόσθετους όρους που ρυθμίζουν την πρόωρη αποχώρηση.
Τήρηση προθεσμιών – Αν δεν τηρηθεί το τρίμηνο προειδοποίησης, η καταγγελία μπορεί να θεωρηθεί άκυρη.
Οικονομικές υποχρεώσεις – Εκτός από την αποζημίωση, μπορεί να υπάρχουν και άλλες οφειλές (π.χ. κοινόχρηστα, λογαριασμοί).
Απόδειξη κοινοποίησης – Συνιστάται η αποστολή με εξώδικο ή συστημένη επιστολή, ώστε να υπάρχει αποδεικτικό παραλαβής.
4. Νομικές συνέπειες
Η καταγγελία χωρίς τήρηση της διαδικασίας μπορεί να οδηγήσει σε δικαστικές διαμάχες και σε απαίτηση αποζημίωσης από τον εκμισθωτή. Για αυτό, η νομική συμβουλή πριν την καταγγελία είναι συχνά αναγκαία, ειδικά σε περιπτώσεις εμπορικών μισθώσεων με σημαντικά οικονομικά συμφέροντα.
Με απλά λόγια, η διάταξη του άρθρου 43 του π.δ. 34/1995, η οποία έδινε στον μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση «λόγω μεταμέλειας», δεν ισχύει πλέον για τις μισθώσεις που συνάπτονται μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014. Ο νόμος 4242/2014, και ειδικά το άρθρο 13 παρ. 1, όρισε ρητά ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν εφαρμόζεται στις νέες μισθώσεις (βλ. και απόφαση ΑΠ 357/2017).
Αυτό σημαίνει ότι, για τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί μετά την ημερομηνία αυτή, ο μισθωτής δεν μπορεί να επικαλεστεί το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 για να λύσει τη σύμβαση απλώς επειδή το επιθυμεί, χωρίς να υπάρχει κάποιος άλλος λόγος.
Ωστόσο, ορισμένοι νομικοί υποστηρίζουν ότι τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν συμβατικά την εφαρμογή της δυνατότητας καταγγελίας λόγω μεταμέλειας, ακόμη κι αν αυτή δεν προβλέπεται πλέον από τον νόμο. Δηλαδή, εφόσον εκφραστεί ρητά στη σύμβαση, μπορεί να προβλεφθεί ότι ο μισθωτής θα έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση για λόγους μεταμέλειας, ακόμη και σε νέες μισθώσεις που εμπίπτουν στο καθεστώς του ν. 4242/2014.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
1. Μπορώ να φύγω από το ακίνητο πριν περάσει ένας χρόνος;
Στις μισθώσεις που εμπίπτουν στο π.δ. 34/1995, όχι χωρίς συνέπειες. Χρειάζεται να έχει παρέλθει τουλάχιστον ένας χρόνος. Στις νέες εμπορικές μισθώσεις μετά το 2014, ισχύει τριετής ελάχιστη διάρκεια.
2. Χρειάζεται να δώσω λόγο για την καταγγελία;
Όχι. Η καταγγελία μπορεί να γίνει χωρίς αιτιολογία, αρκεί να πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις.
3. Τι συμβαίνει αν ο ιδιοκτήτης βρει νέο μισθωτή πριν λήξει το τρίμηνο;
Η υποχρέωση πληρωμής μισθώματος και αποζημίωσης ισχύει ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο εκμισθωθεί άμεσα.
4. Πώς γίνεται σωστά η κοινοποίηση;
Με εξώδικη δήλωση ή άλλο έγγραφο που φέρει βέβαιη χρονολογία, ώστε να υπάρχει αποδεικτικό παραλαβής.
5. Υπάρχουν εξαιρέσεις;
Ειδικές περιπτώσεις μπορεί να προβλέπονται στη σύμβαση ή από άλλες ειδικές διατάξεις, π.χ. λόγοι ανωτέρας βίας.
Ονομάζομαι Γιώργος Χατζηθεοδοσίου και είμαι επαγγελματίας στο Digital Marketing όπως και του δικηγορικού Μάρκετινγκ. Έχω πάθος με την κειμενογραφία και την προβολή επαγγελματιών στο διαδίκτυο με εξελιγμένες στρατηγικές σε Ελλάδα και εξωτερικό.