Μεταβιβάσεις ακινήτων και Ν. 3869/2010: Εξέταση των επιπτώσεων
Εισαγωγή
Ο Ν. 3869/2010, γνωστός και ως “Νόμος για τη ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων”, θεσπίστηκε με σκοπό την προστασία των υπερχρεωμένων νοικοκυριών από την αδυναμία πληρωμής των χρεών τους. Ο νόμος προβλέπει για μια σειρά από διαδικασίες, όπως η ρύθμιση οφειλών, η πτώχευση και η εξυγίανση, οι οποίες μπορούν να βοηθήσουν τους οφειλέτες να εξέλθουν από την οικονομική δυσχέρεια.
Επιπτώσεις του Ν. 3869/2010 στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Ο Ν. 3869/2010 έχει σημαντικές επιπτώσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Συγκεκριμένα:
Απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων: Ο οφειλέτης που έχει υπαχθεί σε ρύθμιση οφειλών ή πτώχευση δεν μπορεί να μεταβιβάσει τα ακίνητά του χωρίς την άδεια του δικαστηρίου.
Δικαίωμα αναίρεσης μεταβιβάσεων: Σε περίπτωση που ο οφειλέτης έχει μεταβιβάσει ακίνητά του με σκοπό να αποφύγει την πληρωμή των χρεών του, οι πιστωτές του μπορούν να ζητήσουν την αναίρεση της μεταβίβασης.
Προσημείωση υποθήκης: Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την προσημείωση υποθήκης στα ακίνητα του οφειλέτη, ώστε να διασφαλιστεί η ικανοποίηση των πιστωτών του.
Εξαίρεση από τις απαγορεύσεις
Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις από τις απαγορεύσεις μεταβίβασης ακινήτων που προβλέπονται στον Ν. 3869/2010. Για παράδειγμα, ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του:
Για την ικανοποίηση των χρεών του: Ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του στους πιστωτές του, προκειμένου να εξοφλήσει τα χρέη του.
Για την αγορά πρώτης κατοικίας: Ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του, προκειμένου να αγοράσει πρώτη κατοικία.
Για λόγους φιλανθρωπίας: Ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του σε φιλανθρωπικό ίδρυμα.
Σημασία του ελέγχου εμπλοκής πωλητή σε διαδικασία Ν. 3869/2010 πριν από μεταβίβαση ακινήτου:
Πράγματι, κατά τη διαδικασία ελέγχου πριν από τη μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου, είναι καίριας σημασίας ο έλεγχος για τυχόν εμπλοκή του πωλητή στη διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 3869/2010 (“Ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων”). Η παράλειψη αυτού του ελέγχου μπορεί να ενέχει σοβαρές συνέπειες για τον αγοραστή.
Λόγοι για τον έλεγχο:
Προστασία από ακυρότητα της μεταβίβασης: Εάν ο πωλητής έχει υπαχθεί σε ρύθμιση οφειλών ή πτώχευση, η μεταβίβαση του ακινήτου μπορεί να ακυρωθεί, εάν δεν έχει τηρηθεί η προβλεπόμενη από τον Ν. 3869/2010 διαδικασία.
Διασφάλιση της κυριότητας του ακινήτου: Σε περίπτωση ακύρωσης της μεταβίβασης, ο αγοραστής κινδυνεύει να χάσει το ακίνητο και τα χρήματα που δαπανήθηκαν για την αγορά του.
Προστασία από εμπλοκή σε νομικές διαμάχες: Ο αγοραστής μπορεί να εμπλακεί σε νομικές διαμάχες με τους πιστωτές του πωλητή, εάν η μεταβίβαση κριθεί καταδολιευτική.
Τρόπος ελέγχου:
Έλεγχος στο Πληροφοριακό Σύστημα του Ν. 3869/2010: Μέσω του Πληροφοριακού Συστήματος, ο αγοραστής μπορεί να ελέγξει εάν ο πωλητής έχει υποβάλει αίτηση υπαγωγής στον Ν. 3869/2010.
Αίτηση για πιστοποιητικό μη εμπλοκής: Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να προσκομίσει πιστοποιητικό από το αρμόδιο δικαστήριο, το οποίο βεβαιώνει ότι δεν εκκρεμεί αίτηση υπαγωγής στον Ν. 3869/2010.
Συμβουλή από δικηγόρο: Συνιστάται η συμβουλή από έμπειρο δικηγόρο, ο οποίος μπορεί να διενεργήσει τον απαραίτητο έλεγχο και να διασφαλίσει την ομαλή διεξαγωγή της μεταβίβασης.
Συμπέρασμα:
Ο έλεγχος για τυχόν εμπλοκή του πωλητή στη διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 3869/2010 αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την ασφαλή μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου. Η παράλειψη του ελέγχου αυτού μπορεί να οδηγήσει σε δυσάρεστες συνέπειες για τον αγοραστή.
Σημαντική σημείωση:
Αυτό το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Σε κάθε περίπτωση, συνιστάται η συμβουλή ενός έμπειρου δικηγόρου.
