Το αδιαίρετο δικαίωμα υποθήκης αποτελεί θεμελιώδη αρχή του Ελληνικού Εμπράγματου Δικαίου και ρυθμίζεται από το άρθρο 1281 του Αστικού Κώδικα. Σύμφωνα με την εν λόγω διάταξη, η υποθήκη, ως εμπράγματο δικαίωμα ασφάλειας, δεν επιδέχεται διαίρεση.
Συγκεκριμένα, η έννοια του αδιαίρετου της υποθήκης εκφράζεται στις ακόλουθες επιμέρους αρχές:
1. Ασφάλιση ολόκληρης της απαίτησης:
Η υποθήκη ασφαλίζει ολόκληρη την απαίτηση, για την εξασφάλιση της οποίας συστήθηκε, ανεξάρτητα από τον αριθμό των οφειλετών ή των υποθηκών που βαρύνουν το ακίνητο.
Ο δανειστής δύναται να ικανοποιηθεί από οποιοδήποτε από τα βεβαρημένα ακίνητα, έως την πλήρη εξόφληση της απαίτησης.
2. Υπεγγυότητα ολόκληρου του ακινήτου:
Κάθε τμήμα του υποθηκευμένου ακινήτου ευθύνεται για ολόκληρη την απαίτηση.
Σε περίπτωση διαιρέσεως του υποθηκευμένου ακινήτου, η υποθήκη μεταβιβάζεται αυτοδικαίως σε όλα τα τμήματα.
Ο δανειστής δύναται να στραφεί κατά οποιουδήποτε από τα τμήματα, έως την πλήρη εξόφληση της απαίτησης.
3. Αδυναμία μερικής εξόφλησης:
Ο οφειλέτης δε δύναται να εξοφλήσει μερικώς την απαίτηση, καταβάλλοντας το αντίστοιχο ποσό για ένα μόνο τμήμα του υποθηκευμένου ακινήτου.
Η απαίτηση εξοφλείται ολικώς, με την καταβολή του συνολικού ποσού, ανεξάρτητα από τον αριθμό των βεβαρημένων ακινήτων ή των τμημάτων αυτών.
Πρακτικές επιπτώσεις:
Η αρχή του αδιαίρετου της υποθήκης προσφέρει ισχυρή ασφάλεια στον δανειστή, διασφαλίζοντας την ικανοποίηση της απαίτησής του, ανεξάρτητα από τυχόν μεταβολές στο υποθηκευμένο ακίνητο.
Παράλληλα, η αρχή αυτή δύναται να λειτουργήσει εις βάρος του οφειλέτη, ο οποίος δεν δύναται να απαλλαγεί από την υποθήκη, καταβάλλοντας μερικώς το οφειλόμενο ποσό.
Εξαίρεση:
Παρ’ ό,τι η υποθήκη θεωρείται αδιαίρετο δικαίωμα, προβλέπεται η δυνατότητα περιορισμού της, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Σύμφωνα με το άρθρο 1270 ΑΚ, ο οφειλέτης δύναται να ζητήσει τον περιορισμό της υποθήκης, εάν:
Η υποθήκη βαρύνει περισσότερα ακίνητα, τα οποία ανήκουν στον ίδιο οφειλέτη.
Η αξία των υποθηκευμένων ακινήτων υπερβαίνει κατά πολύ το ποσό της ασφαλιζόμενης απαίτησης.
Συμπέρασμα:
Το αδιαίρετο δικαίωμα υποθήκης αποτελεί σημαντικό θεσμό του Ελληνικού Εμπράγματου Δικαίου, εξισορροπώντας τα συμφέροντα δανειστή και οφειλέτη. Η κατανόηση της έννοιας και των επιπτώσεών του είναι απαραίτητη για την ορθή διαχείριση υποθηκευμένων ακινήτων.
Παραδείγματα:
Έστω, οφειλέτης λαμβάνει δάνειο 100.000 ευρώ, παρέχοντας ως υποθήκη δύο ακίνητα ίσης αξίας.
Ο δανειστής δύναται να στραφεί κατά οποιουδήποτε από τα δύο ακίνητα, έως την πλήρη εξόφληση του δανείου.
Σε περίπτωση που ο οφειλέτης εξοφλήσει 50.000 ευρώ, η υποθήκη εξακολουθεί να βαρύνει και τα δύο ακίνητα, έως την πλήρη εξόφληση του υπολοίπου ποσού.
Εάν ο οφειλέτης μεταβιβάσει ένα από τα ακίνητα σε τρίτο πρόσωπο, η υποθήκη μεταβιβάζεται αυτοδικαίως στο μεταβιβασθέν ακίνητο.
Ο τρίτος δύναται να απαλλαγεί από την υποθήκη, μόνο με την πλήρη εξόφληση του δανείου.
Άλλο παράδειγμα:
Έστω, οφειλέτης λαμβάνει δάνειο 100.000 ευρώ, παρέχοντας ως υποθήκη ένα οικόπεδο.
Στη συνέχεια, το οικόπεδο οικοδομείται και υπάγεται στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Η υποθήκη βαρύνει πλέον όλα τα διαμερίσματα που δημιουργήθηκαν, έως την πλήρη εξόφληση του δανείου.
Συμπληρωματικά:
Η αρχή του αδιαίρετου της υποθήκης ισχύει και για την προσημείωση υποθήκης.
Η εγγραφή της υποθήκης στο Υποθηκοφυλακείο αποτελεί προϋπόθεση για την ισχύ της έναντι τρίτων.
Σε περίπτωση αμφισβήτησης της υποθήκης, αρμόδια είναι τα πολιτικά δικαστήρια.
Ενημερωτικές πηγές:
Αστικός Κώδικας (άρθρα 1270-1283)
Νόμος 3741/1929 “Περί Οριζοντίου Ιδιοκτησίας”
Νομολογία:
Εφετείο Αθηνών 681/2003
Άρειος Πάγος 50/2021
