Σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν. 3741/1929, “οριζόντια ιδιοκτησία είναι η κυριότητα ενός ορόφου ή τμήματος ορόφου, εφόσον αυτός έχει αυτοτελή είσοδο, φωτισμό και αποχέτευση, και διαθέτει τα αναγκαία συστήματα κοινής εξυπηρέτησης του κτιρίου, όπως κλιμακοστάσια, ασανσέρ, αγωγούς όμβριων, αποχέτευσης, θέρμανσης κλπ.”. Οι οριζόντιες ιδιοκτησίες συνιστούν αναγκαστική συγκυριότητα επί των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών του κτιρίου, τα οποία δεν περιλαμβάνονται στην αποκλειστική κυριότητα των συνιδιοκτητών. Σε μια οριζόντια ιδιοκτησία, όπως συμβαίνει για παράδειγμα σε μια πολυκατοικία, ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει αποκλειστική κυριότητα σε αυτό και αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της πολυκατοικίας όπως είναι για παράδειγμα η αυλή αυτής ή οι διάδρομοι.
Ως κοινόχρηστοι χώροι ορίζονται αυτοί που προορίζονται για τη χρήση και τη εξυπηρέτηση όλων των συνιδιοκτητών, όπως η είσοδος, η αυλή, η ταράτσα, το κλιμακοστάσιο, οι αποθήκες, ο χώρος στάθμευσης, κλπ.
Η καταπάτηση των κοινόχρηστων χώρων μιας πολυκατοικίας συνίσταται στην παρεμπόδιση ή στον περιορισμό της χρήσης τους από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες. Μπορεί να λάβει διάφορες μορφές, όπως:
Η εγκατάσταση επί των κοινόχρηστων χώρων προσωπικών αντικειμένων ή επίπλων, όπως έπιπλα, ποδήλατα, μηχανάκια, κλπ.
Η απόρριψη σκουπιδιών ή άλλων αποβλήτων στους κοινόχρηστους χώρους.
Η τέλεση εργασιών ή δραστηριοτήτων που προκαλούν όχληση ή κίνδυνο για τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες, όπως η χρήση μηχανημάτων ή η εκτέλεση εργασιών επισκευής χωρίς τα κατάλληλα μέτρα ασφαλείας.
Η κλοπή ή η καταστροφή κοινόχρηστων εγκαταστάσεων ή εξοπλισμού.
Η καταπάτηση των κοινόχρηστων χώρων αποτελεί παράβαση του κανονισμού της πολυκατοικίας και μπορεί να επιφέρει ποινικές ή αστικές κυρώσεις, άλλωστε συνιστά φθορά ξένης ιδιοκτησίας και αδικοπραξία.
Σε περίπτωση καταπάτησης των κοινόχρηστων χώρων, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες μπορούν να προβούν στις εξής ενέργειες:
Να απευθυνθούν στον υπαίτιο συνιδιοκτήτη και να του ζητήσουν να παύσει την καταπάτηση.
Να καταθέσουν αίτηση στο αρμόδιο Δικαστήριο, με τη διαδικασία των ασφαλιστικών νέτρων, για την επιβολή προσωρινών μέτρων, όπως η απομάκρυνση των παράνομων κατασκευών ή η απαγόρευση της τέλεσης εργασιών ή δραστηριοτήτων που προκαλούν όχληση ή κίνδυνο.
Να καταθέσουν αγωγή στο αρμόδιο Δικαστήριο για την επιδίκαση αποζημίωσης για την ηθική και υλική βλάβη που έχουν υποστεί.
Ειδικότερα, στη νομοθεσία προβλέπεται πως ο συνιδιοκτήτης που παραβιάζει τους όρους της αναγκαστικής συγκυριότητας υποχρεούται να αποκαταστήσει την κατάσταση στην οποία βρισκόταν ο κοινόχρηστος χώρος πριν από την παραβίαση. Επιπλέον, ο συνιδιοκτήτης που παραβιάζει τους όρους της αναγκαστικής συγκυριότητας μπορεί να υποχρεωθεί να καταβάλει αποζημίωση στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες για την ηθική και υλική βλάβη που τους έχει προκαλέσει.
Η καταπάτηση των κοινόχρηστων χώρων μπορεί να επιφέρει και ποινικές κυρώσεις, σύμφωνα με το άρθρο 378 Π.Κ, περί φθοράς ξένης ιδιοκτησίας.
Για την αντιμετώπιση της καταπάτησης των κοινόχρηστων χώρων, είναι σημαντικό οι συνιδιοκτήτες να λαμβάνουν τα κατάλληλα μέτρα, όπως:
Να εγκαταστήσουν συστήματα ασφαλείας, όπως κάμερες παρακολούθησης.
Να συνεδριάζουν τακτικά και να λαμβάνουν αποφάσεις για την αντιμετώπιση των παραβάσεων.
Να ενημερώνουν τις αρμόδιες αρχές για τις παραβάσεις.
Τέλος, θα πρέπει να λεχθεί πως τέτοια ζητήματα που αφορούν το δίκαιο της πολυκατοικίας αποτελούν ιδιαίτερα συχνές υποθέσεις στα δικαστήρια της χώρας μας, ειδικά στην Αθήνα που κατά κύριο λόγο αποτελείται από πολυκατοικίες, οι οποίες βασίζονται στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
