Η καταχρηστική άσκηση της διαχείρισης, εκ του διαχειριστή πολυκατοικίας, είναι ένα σοβαρό ζήτημα που μπορεί να προκαλέσει πολλά προβλήματα για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Ο διαχειριστής μιας πολυκατοικίας είναι υπεύθυνος για την καλή συντήρηση του κτιρίου και των κοινοχρήστων χώρων, καθώς και για την εκτέλεση των αποφάσεων της γενικής συνέλευσης. Οταν ο διαχειριστής παραβιάζει τα καθήκοντα του ή ενεργεί με τρόπο καταχρηστικό, οι ενοικιαστές και οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας μπορούν να προσφύγουν στη δικαιοσύνη για να διεκδικήσουν τα δικαιώματα τους.
Ακολουθούν μερικά παραδείγματα καταχρηστικής συμπεριφοράς διαχειριστή πολυκατοικίας:
Αντιμετώπιση ενοικιαστών ή ιδιοκτητών διαμερισμάτων με ρατσισμό, σεξισμό ή άλλη μορφη διακρισης.
Αποκλεισμός ενοικιαστών ή ιδιοκτητών διαμερισμάτων από τη γενική συνέλευση ή τη λήψη αποφάσεων.
Άγνοια και αδιαφορία περί των υποχρεώσεων του ως διαχειριστής.
Αδιαφορία για την καλή συντήρηση του κτιρίου και των κοινοχρήστων χώρων.
Ανοχή σε παράνομες κατασκευές ή αυθαιρεσίες.
Εάν πιστεύετε ότι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας σας ενεργεί καταχρηστικά, μπορείτε να ακολουθήσετε τα εξής βήματα:
Καθορίστε τα συγκεκριμένα περιστατικά καταχρηστικής συμπεριφοράς. Είναι σημαντικό να έχετε ξεκάθαρα αποδείξεις για τις καταγγελίες σας, όπως έγγραφα, μάρτυρες ή γραπτές επικοινωνίες
Επικοινωνήστε με τον διαχειριστή και εκφράστε τις ανησυχίες σας. Δώστε του την ευκαιρία να διορθώσει τη συμπεριφορά του.
Εάν ο διαχειριστής δεν ανταποκριθεί, επικοινωνήστε με το συμβούλιο της πολυκατοικίας. Το συμβούλιο μπορεί να λάβει μέτρα για να διορθώσει την κατάσταση.
Εάν το συμβούλιο δεν μπορεί να λύσει το πρόβλημα, μπορείτε να προσφύγετε στη δικαιοσύνη. Μπορείτε να καταθέσετε αγωγή κατά του διαχειριστή για αποζημίωση ή για να απαιτήσετε να διορθώσει τη συμπεριφορά του.
Η καταχρηστική διαχείριση εκ του διαχειριστή πολυκατοικίας ειναι ένα συνηθισμένο και σοβαρό ζήτημα που μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες για τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε τα δικαιώματά σας και να είστε προετοιμασμένοι να τα υπερασπιστείτε αν χρειαστεί.
Εδώ είναι μερικές συμβουλές για να αποφύγετε τη καταχρηστική άσκηση της διαχείρισης από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας:
Κάντε έρευνα πριν επιλέξετε διαχειριστή. Ζητήστε συστάσεις από άλλους ενοικιαστές ή ιδιοκτήτες διαμερισματων.
Κάντε συμβόλαιο με τον διαχειριστή. Το συμβόλαιο θα πρέπει να καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του διαχειριστή.
Συμμετέχετε στη γενικη συνελευση. Αυτό θα σας δώσει την ευκαιρία να εκφράσετε τις ανησυχίες σας και να ασκήσετε έλεγχο στον διαχειριστή.
Δημιουργήστε ένα συμβούλιο πολυκατοικίας. Το συμβούλιο πολυκατοικίας μπορεί να βοηθήσει στη επίλυση προβλημάτων με τον διαχειριστή.
Οι διατάξεις των άρθρων 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3 §§ 1 και 2, 4 §1,5 και 13 ν. 3741/1929 ρυθμίζουν το καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.
Άρθρο 1117 ΑΚ
Ο κύριος ενός οικοπέδου μπορεί να κατασκευάσει οικοδομή και να διαιρέσει την κυριότητα της σε ορόφους ή μέρη αυτών, με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 1118 Α.Κ.
Άρθρο 1 του ν. 3741/1929
Αναγνωρίζεται η διηρημένη κατ’ ορόφους ή μέρη αυτών ιδιοκτησία επί του αυτού οικοδομήματος.
Άρθρο 2 § 1 του ν. 3741/1929
Αδιαίρετος είναι η ιδιοκτησία, επί του εδάφους, των θεμελιών, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως, και παντός άλλου πράγματος χρησιμεύοντος προς κοινήν των ιδιοκτητών χρήσιν.
Άρθρο 3 §§ 1 και 2 του ν. 3741/1929
Ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού έχει πάντα τα εις τον κύριον ανήκοντα δικαιώματα, εφ’ όσον η άσκησις αυτών δεν παραβλάπτει την χρήσιν των άλλων ιδιοκτητών ή δεν απομειώνει την ασφάλειαν αυτών ή του οικοδομήματος.
Άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929
Η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία πρέπει να καταρτισθεί εγγράφως και να περιέχει:
Τον αριθμό και τη θέση των οροφών ή των τμημάτων αυτών που αποτελούν την οριζόντια ιδιοκτησία.
Την έκταση της κυριότητας κάθε οροφού ή τμήματος.
Την κατανομή των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων μεταξύ των οροφοκτητών.
Τον τρόπο διαχείρισης της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Άρθρο 5 του ν. 3741/1929
Η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία μπορεί να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή με ιδιωτικό έγγραφο που έχει θεωρηθεί για το γνήσιο της υπογραφής από συμβολαιογράφο.
Άρθρο 13 του ν. 3741/1929
Οι οροφοκτήτες μπορούν να συνενώσουν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους σε μία ενιαία ιδιοκτησία ή να διαιρέσουν μία οριζόντια ιδιοκτησία σε περισσότερες.
Οι διατάξεις αυτές ορίζουν ότι η οριζόντια ιδιοκτησία είναι ένα σύστημα διοίκησης και διαχείρισης ενός οικοδομήματος, το οποίο χωρίζεται σε ορόφους ή μέρη αυτών, με την επιφύλαξη των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων. Οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων έχουν χωριστή κυριότητα στα διαμερίσματά τους, αλλά έχουν και συγκυριότητα στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη του κτιρίου.
Η συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία είναι η πράξη με την οποία οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων συμφωνούν να δημιουργήσουν οριζόντια ιδιοκτησία. Η δικαιοπραξία αυτή πρέπει να καταρτισθεί εγγράφως και να περιέχει συγκεκριμένες πληροφορίες, όπως τον αριθμό και τη θέση των οροφών ή των τμημάτων αυτών που αποτελούν την οριζόντια ιδιοκτησία, την έκταση της κυριότητας κάθε οροφού ή τμήματος, την κατανομή των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων μεταξύ των οροφοκτητών και τον τρόπο διαχείρισης της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Θα πρέπει επίσης να μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο.
Οι οροφοκτήτες μπορούν να συνενώσουν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους σε μία ενιαία ιδιοκτησία ή να διαιρέσουν μία οριζόντια ιδιοκτησία σε περισσότερες.
