Μεταβιβάσεις ακινήτων και Ν. 3869/2010: Εξέταση των επιπτώσεων
Εισαγωγή
Ο Ν. 3869/2010, γνωστός και ως “Νόμος για τη ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων”, θεσπίστηκε με σκοπό την προστασία των υπερχρεωμένων νοικοκυριών από την αδυναμία πληρωμής των χρεών τους. Ο νόμος προβλέπει για μια σειρά από διαδικασίες, όπως η ρύθμιση οφειλών, η πτώχευση και η εξυγίανση, οι οποίες μπορούν να βοηθήσουν τους οφειλέτες να εξέλθουν από την οικονομική δυσχέρεια.
Επιπτώσεις του Ν. 3869/2010 στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Ο Ν. 3869/2010 έχει σημαντικές επιπτώσεις στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Συγκεκριμένα:
Απαγόρευση μεταβίβασης ακινήτων: Ο οφειλέτης που έχει υπαχθεί σε ρύθμιση οφειλών ή πτώχευση δεν μπορεί να μεταβιβάσει τα ακίνητά του χωρίς την άδεια του δικαστηρίου.
Δικαίωμα αναίρεσης μεταβιβάσεων: Σε περίπτωση που ο οφειλέτης έχει μεταβιβάσει ακίνητά του με σκοπό να αποφύγει την πληρωμή των χρεών του, οι πιστωτές του μπορούν να ζητήσουν την αναίρεση της μεταβίβασης.
Προσημείωση υποθήκης: Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την προσημείωση υποθήκης στα ακίνητα του οφειλέτη, ώστε να διασφαλιστεί η ικανοποίηση των πιστωτών του.
Εξαίρεση από τις απαγορεύσεις
Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις από τις απαγορεύσεις μεταβίβασης ακινήτων που προβλέπονται στον Ν. 3869/2010. Για παράδειγμα, ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του:
Για την ικανοποίηση των χρεών του: Ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του στους πιστωτές του, προκειμένου να εξοφλήσει τα χρέη του.
Για την αγορά πρώτης κατοικίας: Ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του, προκειμένου να αγοράσει πρώτη κατοικία.
Για λόγους φιλανθρωπίας: Ο οφειλέτης μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητό του σε φιλανθρωπικό ίδρυμα.
Σημασία του ελέγχου εμπλοκής πωλητή σε διαδικασία Ν. 3869/2010 πριν από μεταβίβαση ακινήτου:
Πράγματι, κατά τη διαδικασία ελέγχου πριν από τη μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου, είναι καίριας σημασίας ο έλεγχος για τυχόν εμπλοκή του πωλητή στη διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 3869/2010 (“Ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων”). Η παράλειψη αυτού του ελέγχου μπορεί να ενέχει σοβαρές συνέπειες για τον αγοραστή.
Λόγοι για τον έλεγχο:
Προστασία από ακυρότητα της μεταβίβασης: Εάν ο πωλητής έχει υπαχθεί σε ρύθμιση οφειλών ή πτώχευση, η μεταβίβαση του ακινήτου μπορεί να ακυρωθεί, εάν δεν έχει τηρηθεί η προβλεπόμενη από τον Ν. 3869/2010 διαδικασία.
Διασφάλιση της κυριότητας του ακινήτου: Σε περίπτωση ακύρωσης της μεταβίβασης, ο αγοραστής κινδυνεύει να χάσει το ακίνητο και τα χρήματα που δαπανήθηκαν για την αγορά του.
Προστασία από εμπλοκή σε νομικές διαμάχες: Ο αγοραστής μπορεί να εμπλακεί σε νομικές διαμάχες με τους πιστωτές του πωλητή, εάν η μεταβίβαση κριθεί καταδολιευτική.
Τρόπος ελέγχου:
Έλεγχος στο Πληροφοριακό Σύστημα του Ν. 3869/2010: Μέσω του Πληροφοριακού Συστήματος, ο αγοραστής μπορεί να ελέγξει εάν ο πωλητής έχει υποβάλει αίτηση υπαγωγής στον Ν. 3869/2010.
Αίτηση για πιστοποιητικό μη εμπλοκής: Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να προσκομίσει πιστοποιητικό από το αρμόδιο δικαστήριο, το οποίο βεβαιώνει ότι δεν εκκρεμεί αίτηση υπαγωγής στον Ν. 3869/2010.
Συμβουλή από δικηγόρο: Συνιστάται η συμβουλή από έμπειρο δικηγόρο, ο οποίος μπορεί να διενεργήσει τον απαραίτητο έλεγχο και να διασφαλίσει την ομαλή διεξαγωγή της μεταβίβασης.
Συμπέρασμα:
Ο έλεγχος για τυχόν εμπλοκή του πωλητή στη διαδικασία υπαγωγής στον Ν. 3869/2010 αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για την ασφαλή μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου. Η παράλειψη του ελέγχου αυτού μπορεί να οδηγήσει σε δυσάρεστες συνέπειες για τον αγοραστή.
Σημαντική σημείωση:
Αυτό το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Σε κάθε περίπτωση, συνιστάται η συμβουλή ενός έμπειρου δικηγόρου.
Ονομάζομαι Γιώργος Χατζηθεοδοσίου και είμαι επαγγελματίας στο Digital Marketing όπως και του δικηγορικού Μάρκετινγκ. Έχω πάθος με την κειμενογραφία και την προβολή επαγγελματιών στο διαδίκτυο με εξελιγμένες στρατηγικές σε Ελλάδα και εξωτερικό.