Η μίσθωση επαγγελματικών χώρων στην Ελλάδα διέπεται από τον Αστικό Κώδικα, καθώς και από τις διατάξεις του Ν. 4384/2016 «Περί της ενοικίασης ακινήτων κατ’ επάγγελμα».
Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, η μίσθωση επαγγελματικών χώρων είναι σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής παραχωρεί στον μισθωτή, έναντι ανταλλάγματος, τη χρήση ενός ακινήτου για την άσκηση εμπορικής ή βιομηχανικής δραστηριότητας.
Οι βασικοί όροι της μίσθωσης επαγγελματικών χώρων είναι οι εξής:
Υποκείμενοι: Οι συμβαλλόμενοι στη μίσθωση επαγγελματικών χώρων είναι ο εκμισθωτής, ο οποίος είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, και ο μισθωτής, ο οποίος είναι ο επαγγελματίας που θα χρησιμοποιήσει το ακίνητο για την άσκηση της δραστηριότητάς του.
Αντικείμενο: Το αντικείμενο της μίσθωσης είναι το ακίνητο, το οποίο πρέπει να περιγράφεται με σαφήνεια στη σύμβαση. Το ακίνητο πρέπει να είναι κατάλληλο για την άσκηση της επαγγελματικής δραστηριότητας του μισθωτή.
Οικονομικό αντάλλαγμα της συμβάσεως: Το αντάλλαγμα της μίσθωσης είναι το μίσθωμα, το οποίο καταβάλλει ο μισθωτής στον εκμισθωτή. Το μίσθωμα μπορεί να είναι μηνιαίο, ετήσιο ή τριετές και πρέπει να συμφωνηθεί από τους συμβαλλόμενους.
Διάρκεια: Η διάρκεια της μίσθωσης μπορεί να είναι ορισμένη ή αόριστη. Σε περίπτωση ορισμένης διάρκειας, η μίσθωση λήγει αυτοδικαίως με την πάροδο της συμφωνηθείσας διάρκειας. Σε περίπτωση αόριστης διάρκειας, η μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί από οποιονδήποτε από τους συμβαλλόμενους με προειδοποίηση τριών μηνών.
Η σύμβαση μίσθωσης επαγγελματικών χώρων πρέπει να καταρτιστεί εγγράφως, με γραπτή συμφωνία των συμβαλλομένων. Η έγγραφη σύμβαση είναι απαραίτητη για την απόδειξη της μίσθωσης και για την προστασία των δικαιωμάτων των συμβαλλομένων.
Στην περίπτωση της μίσθωσης επαγγελματικών χώρων, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει στον μισθωτή το ακίνητο σε καλή κατάσταση και να το διατηρεί σε καλή κατάσταση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να χρησιμοποιεί το ακίνητο σύμφωνα με τον προορισμό του και να καταβάλλει το μίσθωμα εμπρόθεσμα και ολοσχερώς.
Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης του εκμισθωτή ή του μισθωτή με τις υποχρεώσεις τους, ο άλλος συμβαλλόμενος μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο τη καταγγελία της συμβάσεως ή την αποζημίωση για τη ζημία που έχει υποστεί.
Ο νέος νόμος 4242/2014, στο άρθρο 13, περιέχει τις νέες διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του νόμου, δηλαδή μετά τις 28 Φεβρουαρίου 2014. Οι βασικότερες διατάξεις του άρθρου 13 είναι οι εξής:
Διάρκεια: Η ελάχιστη διάρκεια των νέων εμπορικών μισθώσεων είναι τρία χρόνια. Αν συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια, τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια.
Καταγγελία: Η μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί από οποιονδήποτε από τους συμβαλλόμενους με προειδοποίηση τριών μηνών. Αν η μίσθωση έχει διάρκεια μικρότερη των έξι μηνών, η προειδοποίηση είναι ενός μηνός.
Δικαιώματα μισθωτή: Ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αποζημίωση του για τις κατασκευαστικές βελτιώσεις που έκανε στο ακίνητο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, εφόσον αυτές συνέβαλαν στην αύξηση της αξίας του ακινήτου.Οι διατάξεις του άρθρου 13 έχουν ως στόχο την απελευθέρωση της αγοράς των εμπορικών μισθώσεων και την παροχή μεγαλύτερης ευελιξίας τόσο στους εκμισθωτές, όσο και στους μισθωτές.
Συνοψίζοντας, οι νέες διατάξεις για τις μισθώσεις σύμφωνα με τον νόμο 4242/2014 είναι οι ακόλουθες:
Διάρκεια: Η διάρκεια των μισθώσεων καθορίζεται αρχικά από τους συμβαλλόμενους. Εάν συμφωνηθεί διάρκεια μεγαλύτερη από τρία χρόνια, τότε ισχύει αυτή ως υποχρεωτική για και τις δύο πλευρές. Αν δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια, τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια.
Ευελιξία: Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν σε διαφορετική διάρκεια μισθώσεων ανάλογα με τις ανάγκες τους, αλλά πάντα τουλάχιστον για τρία χρόνια.
Λύση-Καταγγελία: Οι μισθώσεις μπορούν να λυθούν με νέα συμφωνία που θα πρέπει να καταγράφεται εγγράφως και να έχει βέβαιη χρονολογία. Η καταγγελία μπορεί να γίνει από τον εκμισθωτή ή τον μισθωτή μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας ή μετά την πάροδο τριών μηνών από την κοινοποίησή της.
Λοιποί Όροι: Οι γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα και οι συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο, ισχύουν για τις νέες μισθώσεις. Οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης και αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας δεν ισχύουν πλέον.
Οι νέες διατάξεις δίνουν μεγαλύτερη ευελιξία στις μισθώσεις, επιτρέποντας τη διαπραγμάτευση διαφορετικών όρων ανάλογα με τις ανάγκες των συμβαλλομένων, αλλά με περιορισμένη προστασία για τον μισθωτή. Συνιστάται να συντάσσονται τα μισθωτήρια υπό την επίβλεψη εξειδικευμένου νομικού προκειμένου να αποφευχθούν ανακρίβειες.
