Η αγωγή για ακύρωση συμβολαίου είναι μια ειδική μορφή αναγνωριστικής αγωγής, με την οποία ο ενάγων ζητά από το δικαστήριο να αναγνωρίσει ότι η συμβολαιογραφική πράξη που πραγματοποιήθηκε είναι άκυρη. Η ακύρωση ενός συμβολαίου μπορεί να ζητηθεί για διάφορους λόγους, όπως:
Πλάνη: Όταν ο ένας ή και οι δύο συμβαλλόμενοι υπέπεσαν σε ουσιώδη πλάνη κατά τη σύναψη του συμβολαίου.
Αντίθεση στη καλή πίστη και στα χρηστά ήθη: Όταν το συμβόλαιο χρησιμοποιείται για την επιδίωξη παράνομου ή αντικοινωνικού σκοπού.
Απάτη: Στις περιπτώσεις που κάποιο από τα συμβαλλόμενα μέρη παρέστησε στο έτερο μέρος ψευδή στοιχεία ως αληθινά ή απέκρυψε η παρασιώπησε την αλήθεια
Παραβίαση νόμιμης διάταξης: Όταν το συμβόλαιο παραβιάζει απαγορευτικό νόμο.
Ελλειψη ικανότητας για δικαιοπραξία: Όταν ένας από τους συμβαλλόμενους δεν είχε ικανότητα για δικαιοπραξία κατά τη σύναψη του συμβολαίου, όπως συμβαίνει για παράδειγμα στις περιπτώσεις της πλήρους στερητικής δικαστικής συμπαράστασης.
Ελλειψη νομικής βάσης: Όταν το συμβόλαιο δεν έχει νόμιμη αιτία.
Διαδικασία
Η αγωγή για ακύρωση συμβολαίου ασκείται ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου, το οποίο είναι το πρωτοδικείο της περιφέρειας στην οποία βρίσκεται ο τόπος εκτέλεσης της δικαιοπραξίας ή ο τόπος όπου ο ενάγων έχει την κατοικία ή την κύρια διαμονή του.
Το δικόγραφο της αγωγής πρέπει να περιέχει τα εξής στοιχεία:
Τα στοιχεία των διαδίκων, δηλαδή του ενάγοντος και του εναγομένου.
Το είδος της αγωγής, δηλαδή την αγωγή για ακύρωση συμβολαίου.
Τον ισχυρισμό του ενάγοντος ότι το συμβόλαιο είναι άκυρο.
Την αιτία ακυρότητας του συμβολαίου.
Το αίτημα του ενάγοντος, δηλαδή να αναγνωρίσει το δικαστήριο ότι το συμβόλαιο είναι άκυρο.
Μέσα σε ποια προθεσμία προβλέπει ο νόμος πως θα πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί η αγωγή για ακύρωση συμβολαίου;
Η αγωγή για ακύρωση συμβολαίου θα πρέπει να έχει ασκηθεί εντός ορισμένης προθεσμίας, η οποία εξαρτάται από την αιτία της ακυρότητας του συμβολαίου. Οι προθεσμίες αυτές είναι οι εξής:
Πλάνη: πέντε χρόνια από την ημέρα που ο ενάγων έμαθε την ύπαρξη της πλάνης.
Αντίθεση στη καλή πίστη και στα χρηστά ήθη: πέντε χρόνια από την ημέρα που το συμβόλαιο τελείωσε.
Απατη, πάλι πενταετής παραγραφής
Παραβίαση νόμιμης διάταξης: πέντε χρόνια από την ημέρα που το συμβόλαιο τελείωσε.
Ελλειψη ικανότητας για δικαιοπραξία: πέντε χρόνια από την ημέρα που ο ενάγων απέκτησε ικανότητα για δικαιοπραξία.
Ελλειψη νομικής βάσης: πέντε χρόνια από την ημέρα που το συμβόλαιο τελείωσε.
Εκδικαστική διαδικασία
Η εκδίκαση της αγωγής για ακύρωση συμβολαίου γίνεται με την τακτική διαδικασία. Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την παροχή πραγματογνωμοσύνης ή την εξέταση άλλων αποδεικτικών μέσων, προκειμένου να διαγνώσει αν το συμβόλαιο είναι άκυρο.
Αποτελέσματα
Αν το δικαστήριο κρίνει ότι το συμβόλαιο είναι άκυρο, τότε το συμβόλαιο παύει να παράγει τα αποτελέσματα του από την αρχή. Αυτό σημαίνει ότι οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να επαναφέρουν τα πράγματα στη προγενέστερη κατάσταση, σαν να μην είχε πραγματοποιηθεί ποτέ το συμβόλαιο αγοραπωλησίας.
Παράδειγμα
Ο Α. αγοράζει ένα ακίνητο από τον Β. με συμβολαιογραφική πράξη. Ο Α. όμως, δεν γνώριζε ότι ο Β. δεν είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου. Ο Α. μπορεί να ασκήσει αγωγή για ακύρωση του συμβολαίου λόγω πλάνης. Αν το δικαστήριο κρίνει ότι ο Α. υπέπεσε σε ουσιώδη πλάνη, τότε το συμβόλαιο θα ακυρωθεί και ο Α. θα μπορέσει να ανακτήσει τα χρήματα που πλήρωσε για το ακίνητο.
Συμβουλές
Η άσκηση αγωγής για ακύρωση συμβολαίου είναι μια σύνθετη διαδικασία που απαιτεί τη βοήθεια ενός δικηγόρου. Ο δικηγόρος θα σας συμβουλέψει για τα δικαιώματά σας και θα σας βοηθήσει να ασκήσετε την αγωγή σας με επιτυχία.
Άρθρο 239 ΑΚ
Η δικαιοπραξία που αντίκειται σε απαγορευτικό νόμο είναι άκυρη.
Άρθρο 513 ΑΚ
Η πώληση ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Άρθρο 1033 ΑΚ
Η κυριότητα ακινήτου μεταβιβάζεται με σύμβαση που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται.
Άρθρο 1191 ΑΚ
Η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου γίνεται με τη συμφωνία των συμβαλλομένων και με τη μεταγραφή της σύμβασης στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο.
Σχόλια
Οι ανωτέρω διατάξεις ρυθμίζουν τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου. Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου γίνεται με σύμβαση που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγράφεται. Η σύμβαση αυτή μπορεί να είναι είτε πώληση είτε οποιαδήποτε άλλη αιτία, όπως γονική παροχή, δωρεά, ανταλλαγή κ.λπ.
Η σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου πρέπει να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο, διότι έτσι εξασφαλίζεται η δημόσια βεβαίωση της σύμβασης και η εμπιστοσύνη των τρίτων. Η μεταγραφή της σύμβασης στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο έχει ως αποτέλεσμα τη δημοσιότητα της μεταβίβασης και την προστασία των τρίτων από την έκτακτη μεταβίβαση της κυριότητας. Στο εμπράγματο δίκαιο επικρατεί η αρχή της δημοσιότητα για τη προστασία των πολιτών για αυτό οι πολίτες έχουν δικαίωμα ελεύθερης πρόσβασης στα υποθηκοφυλακεία/κτηματολόγια της χώρας.
Κατάρτιση σύμβασης μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου
Η σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου πρέπει να περιέχει τα ακόλουθα στοιχεία:
την ταυτότητα των συμβαλλομένων
την περιγραφή του ακινήτου που μεταβιβάζεται
την αιτία της μεταβίβασης
την τιμή της μεταβίβασης
Η σύμβαση πρέπει να υπογραφεί από τους συμβαλλόμενους και να καταρτιστεί από συμβολαιογράφο.
Μεταγραφή σύμβασης μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου
Η μεταγραφή της σύμβασης μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου γίνεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο. Για τη μεταγραφή απαιτείται η υποβολή της συμβολαιογραφικής πράξης και του τέλους μεταγραφής.
Εάν ο μεταβιβάζων δεν είναι κύριος του ακινήτου
Εάν ο μεταβιβάζων δεν είναι κύριος του ακινήτου, η μεταβίβαση της κυριότητας δεν είναι έγκυρη. Στην περίπτωση αυτή, ο αληθής κύριος του ακινήτου μπορεί να ασκήσει την διεκδικητική αγωγή κατά του αγοραστή κατ’ άρθρον 1094 Α.Κ., προκειμένου να ανακτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Παραδείγματα
Ο Α πωλεί το ακίνητό του στον Β με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η σύμβαση μεταγράφεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο. Στην περίπτωση αυτή, ο Β αποκτά την κυριότητα του ακινήτου.
Ο Γ πωλεί το ακίνητό του στον Δ με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η σύμβαση μεταγράφεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο. Ωστόσο, ο Γ δεν είναι κύριος του ακινήτου, διότι το ακίνητο ανήκει στον Ε. Στην περίπτωση αυτή, ο Ε μπορεί να ασκήσει την διεκδικητική αγωγή κατά του Δ, προκειμένου να ανακτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Ενδεικτική νομολογία
ΑΠ 787/1972: Η πώληση ακινήτου από μη κύριο είναι έγκυρη, αλλά δεν μεταβάλλει την κυριότητα του ακινήτου.
ΑΠ 525/1986: Η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο δεν είναι έγκυρη.
ΑΠ Ι 1528/1985: Η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο είναι έγκυρη, αλλά ο αληθής κύριος μπορεί να ασκήσει την διεκδικητική αγωγή.
