Έλεγχος ακινήτου πριν από την αγορά αυτού. Η απόκτηση ακίνητης περιουσίας αναμφίβολα αποτελεί μία από τις σημαντικότερες δικαιοπραξίες που θα πραγματοποιήσει κάποιος κατά τη διάρκεια της ζωής του. Συνεπώς, η ανάγκη για διεξοδικό έλεγχο πριν από την αγορά ενός ακινήτου είναι αναμφίβολα αναγκαία, με τη συμμετοχή ενός εξειδικευμένου δικηγόρου. Οποιοδήποτε λάθος ή παράλειψη μπορεί να αποβεί δύσκολα αναστρέψιμο στο μέλλον.
Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου που σκοπεύει να αγοράσει κάποιος πρέπει να αποτελεί προτεραιότητα. Μέσω αυτού, ο αγοραστής μπορεί να διασφαλίσει ότι το ακίνητο που επιθυμεί να αποκτήσει δεν υφίσταται νομικά ζητήματα που θα μπορούσαν να του δημιουργήσουν δυσκολίες στο μέλλον. Είναι αναγκαίος ο εντατικός έλεγχος των τίτλων της ιδιοκτησίας από έναν δικηγόρο που ειδικεύεται σε αυτόν τον τομέα. Ο έλεγχος πραγματοποιείται δύο φορές: αρχικά, όταν ο αγοραστής εκφράζει την πρόθεσή του να προχωρήσει στην αγορά και εξετάζει το ενδεχόμενο καταβολής προκαταβολής, και στη συνέχεια, κατά την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων, προκειμένου να επιβεβαιώσει την απουσία οποιωνδήποτε βαρών που επηρεάζουν το ακίνητο.
Διαδικασία ελέγχου ακινήτου πριν από την αγορά
Ο ακριβής έλεγχος των τίτλων κτήσης προϋποθέτει τη συμβολαιότητα του δικηγόρου και την εμπειρία του στον τομέα. Αρχικά, αναγκαίο είναι να εξεταστεί αν οι τίτλοι κτήσης του πωλητή και των προηγούμενων ιδιοκτητών του ακινήτου είναι νομικά εντάξει, κατά προτίμηση για μια περίοδο τουλάχιστον 30 ετών. Στη συνέχεια, αξιολογείται αν υπάρχουν οποιαδήποτε βάρη, όπως σημειώσεις, κατασχέσεις, υποθήκες ή διεκδικήσεις, πάνω στο ακίνητο. Ο έλεγχος πραγματοποιείται μέσω της συναλλαγματικής τεκμηρίωσης του υποθηκοφυλακείου, όπως τα βιβλία μεταβιβάσεων, τα βιβλία μεριδίων, τα βιβλία υποθηκών, και τα βιβλία αναγραφών κατασχέσεων και διεκδικήσεων. Επίσης, τα κτηματολογικά φύλλα αποτελούν σημαντική πηγή πληροφοριών. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι διαμέρισμα, πρέπει να ανατρέξουμε στο συμβόλαιο σύστασης των οριζόντιων ιδιοκτησιών και στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Τέλος, αυτός ο αναλυτικός έλεγχος πραγματοποιείται επιπλέον κατά την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων, προκειμένου να βεβαιωθεί ότι όλα είναι νομικά ακέραια.
Ο νομικός επαγγελματίας που είναι υπεύθυνος για τη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων, εξετάζει όλα τα απαιτούμενα έγγραφα σύμφωνα με τη νομοθεσία που πρέπει να παρασχεθούν κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Αυτά περιλαμβάνουν σημαντικές πιστοποιήσεις, όπως τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ, αποδείξεις από μηχανικούς, το ΤΑΠ, καθώς και φορολογικές και ασφαλιστικές πληροφορίες για τα συμβαλλόμενα μέρη (αγοραστής και πωλητής). Αφού βεβαιωθεί ότι έχει συλλέξει όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, συντάσσει μια δήλωση φόρου για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του ακινήτου. Αυτή η δήλωση υποβάλλεται στη φορολογική αρχή, μαζί με έναν υπολογισμό της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου. Ο φόρος που επιβάλλεται για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του ακινήτου είναι 3% της αγοραίας αξίας ή της εκτιμώμενης αξίας (αν αυτή είναι υψηλότερη). Αυτός ο φόρος πρέπει να καταβληθεί από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του τελικού συμβολαίου. Επιπλέον, πρέπει να παρέχεται απόδειξη της καταβολής του φόρου με το συμβόλαιο. Σε περιπτώσεις όπου ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο, ελέγχεται η νομιμοποίηση του εκπροσώπου του, καθώς και το νομικό καθεστώς του προσώπου αυτού. Αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, ελέγχονται οι νομικές διαδικασίες των κληρονόμων, καθώς μπορούν να προκύψουν νομικά θέματα και σε αυτήν την περίπτωση.
Αν κατά τη διαδικασία ελέγχου των νομικών τίτλων εντοπιστούν οφειλές προς το Δημόσιο ή επιβαρύνσεις στο ακίνητο, τότε λαμβάνονται συμφωνίες και πιστοποιητικά για να εξασφαλιστεί ότι το ποσό που έχουν συμφωνήσει οι εμπλεκόμενοι για την αγοραπωλησία είναι επαρκές για την αποπληρωμή τους. Επιπλέον, απαιτείται η συγκατάθεση των δανειστών για την κατάργηση ή την ανάκληση των επιβαρύνσεων, υπό την προϋπόθεση ότι αποπληρώνονται από το συμφωνημένο ποσό. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δεν πρέπει να προχωρήσει σε καταβολή προκαταβολής με βάση ένα ιδιωτικό συμφωνητικό, εκτός αν έχει προηγουμένως πραγματοποιηθεί εμπεριστατωμένος έλεγχος των νομικών τίτλων του ακινήτου από δικηγόρο, στα αντίστοιχα υποθηκοφυλακεία ή κτηματολόγια.
Ένα ακόμα σημαντικό βήμα που πρέπει να λάβετε υπόψη είναι η διαδικασία μεταφοράς του συμβολαίου μετά την υπογραφή του. Αυτό περιλαμβάνει τη μεταφορά του συμβολαίου στο αντίστοιχο Υποθηκοφυλακείο ή την εγγραφή του στο κτηματολογικό γραφείο, αν υπάρχει κτηματολόγιο στην περιοχή της ιδιοκτησίας. Η μεταφορά του συμβολαίου αποτελεί βασικό βήμα στη διαδικασία, και το κόστος της επιβαρύνει τον αγοραστή του ακινήτου. Αυτή η διαδικασία σηματοδοτεί την τελική μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του ακινήτου στον αγοραστή.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, είναι σαφές ότι ο έλεγχος της ιδιοκτησίας πριν από την αγορά είναι ζωτικής σημασίας. Πρέπει να διενεργηθεί διπλή έλεγχος των τίτλων, με τον έναν εξ αυτών να πραγματοποιείται την ημέρα υπογραφής των τελικών συμβολαίων. Έπεται η καταβολή προκαταβολής από τον αγοραστή, προκειμένου να ασφαλίσει το ακίνητο. Ακολουθεί ο έλεγχος της απαιτούμενης τεκμηρίωσης από τον συμβολαιογράφο, η διαδικασία καταβολής του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου και, τέλος, η σημαντική διαδικασία μεταφοράς της ιδιοκτησίας του ακινήτου, προκειμένου ο αγοραστής να γίνει ο νέος ιδιοκτήτης. Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτου είναι σημαντική νομική πράξη, δεν υπάρχει περιθώριο για λάθη στον νομικό έλεγχο, επομένως η προσοχή απαιτείται τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή του ακινήτου.
