Ορισμός:
Ως πραγματικό ελάττωμα μίσθιου πράγματος νοείται κάθε φυσική ή νομική ιδιότητα του μίσθιου που στερεί ή μειώνει την ωφελιμότητα του για τη συμφωνημένη χρήση.
Προυποθέσεις:
Για να θεωρηθεί μια ιδιότητα πραγματικό ελάττωμα, οφείλει να πληροί τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
Να είναι αντικειμενική: Η ιδιότητα να είναι ανεξάρτητη από την ατομική κρίση του μισθωτή.
Να επηρεάζει την ωφελιμότητα: Η ιδιότητα να επηρεάζει αισθητά τη δυνατότητα χρήσης του μίσθιου για τον προορισμό του.
Να υφίσταται κατά τον χρόνο παράδοσης: Η ιδιότητα να υφίσταται κατά τον χρόνο παράδοσης του μίσθιου στον μισθωτή ή να εμφανιστεί κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Δικαιώματα μισθωτή:
Σε περίπτωση ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος, ο μισθωτής δικαιούται:
Μείωση μισθώματος: Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει μείωση του μισθώματος, σε αναλογία με την ωφέλεια που στερείται.
Αποκατάσταση του ελαττώματος: Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει από τον εκμισθωτή να αποκαταστήσει το ελάττωμα, εντός εύλογης προθεσμίας.
Καταγγελία της μίσθωσης: Ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, εάν το ελάττωμα είναι σοβαρό και καθιστά αδύνατη ή αβάσταχτα επαχθή τη χρήση του μίσθιου.
Αποζημίωση: Ο μισθωτής δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση για τυχόν ζημίες που υπέστη εξαιτίας του ελαττώματος.
Ευθύνη εκμισθωτή:
Ο εκμισθωτής ευθύνεται για τα πραγματικά ελαττώματα του μίσθιου πράγματος, ανεξάρτητα από το αν γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την ύπαρξή τους.
Συμβατικός περιορισμός ευθύνης:
Είναι δυνατή η συμβατική πρόβλεψη περιορισμού ή απαλλαγής της ευθύνης του εκμισθωτή για πραγματικά ελαττώματα, με την επιφύλαξη όμως των διατάξεων περί καταχρηστικών ρητρών.
Παραδείγματα πραγματικών ελαττωμάτων:
Δομικά ελαττώματα: ρωγμές στους τοίχους, υγρασία, ελλιπής μόνωση.
Βλάβες στις εγκαταστάσεις: βλάβη στο σύστημα ύδρευσης, θέρμανσης, ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.
Έλλειψη συμφωνημένων ιδιοτήτων: έλλειψη κλιματιστικού, θέρμανσης, θέσης στάθμευσης.
Κανόνες διοικητικού δικαίου: έλλειψη άδειας λειτουργίας, κατάσχεση του μίσθιου.
Σημείωση:
Η ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος μίσθιου πράγματος μπορεί να οδηγήσει σε μια σειρά από νομικές επιπτώσεις. Είναι σημαντικό ο μισθωτής να γνωρίζει τα δικαιώματά του και να ενεργεί νομικά, εάν αυτά θίγονται.
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574 επ., 584 επ. και 591 ΑΚ, προκύπτει ότι ο εκμισθωτής οφείλει να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο πράγμα κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί σε καλή κατάσταση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.
Ειδικότερα:
Άρθρο 574: Ορίζει την υποχρέωση του εκμισθωτή να παραδώσει το μίσθιο στο μισθωτή.
Άρθρο 575: Ορίζει ότι το μίσθιο πρέπει να είναι κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση.
Άρθρο 576: Ορίζει ότι το μίσθιο πρέπει να είναι ελεύθερο από πραγματικά και νομικά ελαττώματα.
Άρθρο 577: Ορίζει τα δικαιώματα του μισθωτή σε περίπτωση ύπαρξης πραγματικού ελαττώματος.
Άρθρο 578: Ορίζει τα δικαιώματα του μισθωτή σε περίπτωση ύπαρξης νομικού ελαττώματος.
Άρθρο 584: Ορίζει την υποχρέωση του εκμισθωτή να διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση.
Άρθρο 585: Ορίζει τα δικαιώματα του μισθωτή σε περίπτωση που ο εκμισθωτής δεν διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση.
Άρθρο 591: Ορίζει το δικαίωμα του μισθωτή να μειώσει το μίσθωμα σε περίπτωση ύπαρξης πραγματικού ή νομικού ελαττώματος.
Παραδείγματα:
Εάν το μίσθιο έχει δομικά ελαττώματα, όπως ρωγμές στους τοίχους ή υγρασία, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει από τον εκμισθωτή να τα αποκαταστήσει.
Εάν το μίσθιο δεν έχει τις συμφωνημένες ιδιότητες, όπως κλιματιστικό ή θέρμανση, ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει μείωση του μισθώματος.
Εάν το μίσθιο κατασχεθεί από τις αρχές, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση.
