Προκαταβολή για αγορά ακινήτου: Όταν ένα άτομο επιθυμεί να αποκτήσει ένα ακίνητο, προκειμένου να εκφράσει το ενδιαφέρον του για την αγορά, υπάρχει η ανάγκη να καταβάλει μια προκαταβολή στον πωλητή. Η προκαταβολή αυτή λειτουργεί ως σύμβολο δέσμευσης και εμπιστοσύνης από πλευράς του αγοραστή. Μετά την επιβεβαίωση της νομικής και τεχνικής καταλληλότητας του ακινήτου από τους ειδικούς (δικηγόρος και πολιτικός μηχανικός), ο αγοραστής καλείται να καταβάλει αυτήν την προκαταβολή, επίσης γνωστή ως “κάπαρο”.
Προκαταβολή για αγορά σπιτιού και Χρονικό Διάστημα μέχρι τα συμβόλαια
Συνήθως, υπάρχει ένα χρονικό διάστημα μεταξύ της προκαταβολής και της υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, καθώς απαιτούνται διάφορα δικαιολογητικά και έγγραφα που πρέπει να παρασχεθούν στο συμβολαιογράφο. Κατά τη διάρκεια αυτού του διαστήματος, η προκαταβολή συμβάλλει στην εδραίωση μιας αίσθησης εμπιστοσύνης και σοβαρότητας μεταξύ των ενδιαφερομένων μερών.
Ο νομικός σκοπός της προκαταβολής είναι να διασφαλίσει ότι το ακίνητο παραμένει δεσμευμένο από τον αγοραστή κατά τη διάρκεια της διαδικασίας μέχρι την υπογραφή των τελικών συμβολαίων. Επιπλέον, αποτρέπει τον πωλητή από το να εξετάζει άλλες προοπτικές αγοραστών και να προωθεί το ακίνητο προς πώληση μέσω διαφόρων μεσιτικών μέσων. Τέλος, με την προκαταβολή, καθορίζεται οριστικά το ποσό που ο αγοραστής θα καταβάλει για να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Προϋποθέσεις πριν από την καταβολή προκαταβολής: Πριν από την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού για την καταβολή προκαταβολής, υπάρχουν ορισμένα βήματα που πρέπει να ληφθούν. Καταρχάς, ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να εξετάσει τον τίτλο του ακινήτου στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Αυτό είναι σημαντικό για να διασφαλιστεί ότι ο πωλητής έχει την νόμιμη και απρόσκοπτη ιδιοκτησία του ακινήτου. Μόλις επαληθευτεί η νομική κατάσταση του ακινήτου, μπορεί να συνεχιστεί με την υπογραφή του συμφωνητικού προκαταβολής.
Περιεχόμενο του ιδιωτικού συμφωνητικού για προκαταβολής για αγοραπωλησία ακινήτου: Το ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής σημεία με σαφήνεια:
- Τιμή Αγοραπωλησίας: Ποιο είναι το συμφωνημένο ποσό αγοραπωλησίας του ακινήτου.
- Τρόπος Εξόφλησης: Πώς θα γίνει η καταβολή του τιμήματος (π.χ. μετρητά, τραπεζική μεταφορά).
- Προθεσμία Οριστικής Συμβολαιογραφίας: Πότε αναμένεται να υπογραφούν τα οριστικά συμβόλαια αγοραπωλησίας.
- Ρήτρες Ακύρωσης: Ποιες συνθήκες και όροι προβλέπονται για περίπτωση ακύρωσης της συμφωνίας από τον αγοραστή ή τον πωλητή.
- Κατασκευαστικές Παρεμβάσεις (αν απαιτούνται): Αν το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ποιες ακριβώς κατασκευαστικές εργασίες περιλαμβάνονται στη συμφωνία.
Αυτά τα στοιχεία είναι κρίσιμα για να διασφαλιστεί η σαφήνεια, η διαφάνεια και η ασφάλεια στη συναλλαγή και την καταβολή της προκαταβολής για την αγορά ακινήτου.
Θα πρέπει να επισημανθεί πως, η σύνταξη του ιδιωτικού συμφωνητικού για την προκαταβολή απαιτείται να γίνεται από δικηγόρο, προκειμένου να καλυφθούν όλες οι πιθανές προοπτικές που ενδέχεται να προκύψουν κατά τη διάρκεια της αγοραπωλησίας. Πράγματι, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο παρέχει αυξημένη αξιοπιστία, καθώς λειτουργεί ως νόμιμο έγγραφο εκτέλεσης, ενδείκνυται ιδιαίτερα για αγοραπωλησίες υψηλού αξιώματος, παρά το γεγονός πως σπανίως χρησιμοποιείται στις περισσότερες συναλλαγές, προκειμένου να αποφευχθούν αυξημένα έξοδα.
Ακολούθως, διαδικαστικά, προηγείται η συλλογή των απαιτούμενων δικαιολογητικών από τον πωλητή ή τον αντιπρόσωπο του, με σκοπό να διευκολυνθεί η εκτέλεση των ακόλουθων διαδικασιών από τον συμβολαιογράφο. Αυτές περιλαμβάνουν τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, τον οποίο πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής, εκτός αν αγοράζεται πρώτη κατοικία (κάτω από συγκεκριμένο όριο), και τη σύνταξη της οριστικής συμφωνίας.
Την ημέρα της υπογραφής της οριστικής συμφωνίας, ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να επανεξετάσει τα έγγραφα της ιδιοκτησίας, προκειμένου να αποφευχθεί η πιθανότητα ενδιάμεσων διαθηκολογιών από την προηγούμενη έλεγχο των τίτλων, πριν από την καταβολή της προκαταβολής. Η υπογραφή της οριστικής συμφωνίας πραγματοποιείται από τα συμβαλλόμενα μέρη και τους δικηγόρους τους, με παρουσία του συμβολαιογράφου, ο οποίος είχε προηγουμένως αποστείλει το προηγούμενο σχέδιο στους δικηγόρους. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου, καλύπτεται από τον αγοραστή και συνήθως εκτιμάται σε περίπου 1,2% της αξίας του ακινήτου που αναγράφεται στη συμφωνία.
Το τελευταίο και εξαιρετικά σημαντικό στάδιο είναι η διαδικασία μεταφοράς του συμβολαίου στο αντίστοιχο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο συμβολαιογράφος, που είναι υπεύθυνος για αυτήν την ενέργεια, παρέχει στον αγοραστή ή τον εκπρόσωπο του δικηγόρο, τα απαραίτητα έγγραφα και αιτήσεις μεταγραφής για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση του ακινήτου. Για την ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταγραφής, ο αγοραστής πληρώνει το τέλος μεταγραφής και μετά από λίγες ημέρες, λαμβάνει το πιστοποιητικό μεταγραφής ακινήτου. Επίσης, είναι απαραίτητο ο λογιστής του αγοραστή να καταχωρίσει το ακίνητο που τώρα ανήκει σε αυτόν, στο καταληκτικό βιβλίο (Ε9) για τη φορολόγηση του.
Γενικά, για να συνοψίσουμε, η προκαταβολή για την αγορά ακινήτου είναι μια συνηθισμένη πρακτική που βοηθά στη διευκρίνιση των σημαντικών θεμάτων της αγοραπωλησίας και τον καθορισμό των ημερομηνιών για την οριστικοποίηση της συναλλαγής. Αυτό επίσης δημιουργεί ένα κλίμα εμπιστοσύνης ανάμεσα στις δύο πλευρές, δηλαδή τον πωλητή και τον αγοραστή. Η προκαταβολή πρέπει να παραδίδεται από τον αγοραστή στον πωλητή μετά τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και τη σύνταξη ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, το οποίο καλύπτει τις λεπτομέρειες της διαδικασίας της αγοραπωλησίας και τις πιθανές κυρώσεις σε περίπτωση παραβίασης των όρων του. Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι η διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου περνάει από πολλά στάδια και γι’ αυτό πρέπει να επιβλέπεται προσεκτικά από έναν δικηγόρο με εξειδίκευση στο ακίνητο και το δίκαιο εμπορικών συναλλαγών.
