Χρησικτησία σε Τμήμα Αγροτεμαχίου – Κληροτεμαχίου: Αναλυτικός Οδηγός
Εισαγωγή:
Η χρησικτησία αποτελεί έναν τρόπο κτήσης της κυριότητας ενός ακινήτου, με την άσκηση νομής για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Στην περίπτωση αγροτεμαχίου ή κληροτεμαχίου, η χρησικτησία σε τμήμα αυτού φέρει ιδιαιτερότητες, τις οποίες θα αναλύσουμε στον παρόντα οδηγό.
Προϋποθέσεις:
Για να θεμελιωθεί η χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου, θα πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
Νομή: Ο νομέας ασκεί εξουσία επί του ακινήτου, με διάνοια κυρίου, για διάστημα 20 ετών (ή 10 ετών, εάν ο νομέας έχει καλή πίστη και νομιζόμενο ή νόμιμο τίτλο).
Συνεχής και αδιάλειπτη νομή: Η νομή θα πρέπει να ασκείται χωρίς διακοπές και με τρόπο που φανερώνει την κυριαρχία του νομέα.
Τμήμα αγροτεμαχίου: Η χρησικτησία αφορά τμήμα και όχι το σύνολο του αγροτεμαχίου.
Μη ύπαρξη απαγορεύσεων: Δεν υφίστανται νομικές απαγορεύσεις στην κατάτμηση του αγροτεμαχίου.
Διαδικασία:
Για την θεμελίωση της χρησικτησίας σε τμήμα αγροτεμαχίου, ακολουθούνται τα ακόλουθα βήματα:
Συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων: Ο νομέας οφείλει να συγκεντρώσει αποδεικτικά στοιχεία για την άσκηση νομής, όπως έγγραφα, μαρτυρίες, φωτογραφίες, κ.λ.π.
Απόκτηση κυριότητας με χρησικτησία: Η χρησικτησία κηρύσσεται με δικαστική απόφαση, ύστερα από την άσκηση αγωγής από τον νομέα και έτσι ο ασκών αγωγή χρησικτησίας αποκτά μετά από την έκδοση θετικής δικαστικής αποφάσεως κυριότητα.
Εγγραφή στο Κτηματολόγιο: Μετά την κήρυξη της χρησικτησίας, η κυριότητα του τμήματος του αγροτεμαχίου μεταγράφεται στο όνομα του νομέα στο Κτηματολόγιο.
Ιδιαιτερότητες:
Απαγόρευση κατάτμησης: Η χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου ενδέχεται να έρχεται σε αντίθεση με την απαγόρευση κατάτμησης αγροτεμαχίων. Σε περίπτωση που η απαγόρευση υφίσταται, η χρησικτησία δύναται να θεμελιωθεί μόνο εάν η κατάτμηση δεν επηρεάζει την αρτιότητα του αγροτεμαχίου.
Αναδασμός: Η χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου δύναται να επηρεαστεί από διαδικασία αναδασμού.
Ας δούμε αναλυτικά τι σημαίνει η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του Α.Ν. 431/1968:
1. Νομή του κλήρου:
Πριν από το 1968: Ο κληρούχος τεκμαιρόταν νόμιμος κάτοχος του κλήρου.
Μετά το 1968: Η τεκμαιρόμενη νομή καταργήθηκε. Ο κληρούχος και οι κληρονόμοι του οφείλουν να κατέχουν πράγματι τον κλήρο για να θεωρούνται νομείς.
2. Χρησικτησία:
Πριν από το 1968: Η χρησικτησία επί κληροτεμαχίου ήταν αδύνατη.
Μετά το 1968: Η χρησικτησία επί κληροτεμαχίου είναι δυνατή, εφόσον:
Ο τρίτος ασκεί πράγματι νομή επί ολόκληρου του κληροτεμαχίου.
Συμπληρωθεί ο απαιτούμενος χρόνος για τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.
3. Απαγόρευση κατάτμησης:
Πάντα: Απαγορεύεται η κατάτμηση των τεμαχίων της οριστικής διανομής.
Σημασία: Η απαγόρευση ισχύει και στην περίπτωση χρησικτησίας. Ο τρίτος δεν μπορεί να αποκτήσει κυριότητα επί τμήματος του κληροτεμαχίου.
Συμπέρασμα:
Η νομοθεσία του 1968 έφερε αλλαγές στο καθεστώς νομής και χρησικτησίας των κληροτεμαχίων.
Ο κληρούχος οφείλει να ασκεί πράγματι νομή για να διατηρήσει τα δικαιώματά του.
Η χρησικτησία επί κληροτεμαχίου είναι πλέον δυνατή, υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Παρατηρήσεις:
Ο Α.Ν. 431/1968 καταργήθηκε το 2012 με τον Ν. 4061/2012.
Οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 διατηρούνται σε ισχύ.
Το άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 3147/2003, όντως, περιέχει όμοια ρύθμιση με το άρθρο 1 παρ. 1 του Α.Ν. 431/1968. Συγκεκριμένα:
Απαγορεύεται η κατάτμηση των κληροτεμαχίων.
Συμβολαιογραφικές πράξεις κατάτμησης:
Εάν έγιναν παράνομα, είναι άκυρες.
Εξαιρούνται εάν δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Η ρύθμιση αυτή επαναλήφθηκε και στο άρθρο 3 παρ. 9 του ν. 3399/2005.
Συνεπώς, η ισχύς συμβολαίων κατάτμησης κληροτεμαχίων εξαρτάται από:
Την ύπαρξη αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ακύρωσης.
Την τήρηση των λοιπών προϋποθέσεων εγκυρότητας των συμβολαίων.
Σημείωση:
Η απαγόρευση κατάτμησης εξακολουθεί να ισχύει.
Η ύπαρξη συμβολαίου κατάτμησης δεν εξασφαλίζει αυτομάτως την κυριότητα επί τμήματος του κληροτεμαχίου.
Η κύρωση των συμβολαιογραφικών πράξεων κατά παράβαση του Αγροτικού Κώδικα, που προβλέπεται στο άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 3147/2003, έχει αναδρομική ισχύ.
Σημασία αναδρομικής ισχύος:
Εξαλείφει τα νομικά ελαττώματα των συμβολαίων που συντάχθηκαν παράνομα πριν από την ψήφιση του νόμου.
Κυρώνει συμβολαιογραφικές πράξεις:
Αγοραπωλησίας
Δωρεάς
Γονικής παροχής
Ανταλλαγής
Κληρονομίας
Προϋπόθεση: Να μην έχουν ακυρωθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση πριν από την ψήφιση του νόμου.
Επικύρωση δικαιοπραξιών:
Η κύρωση αφορά μόνο συμβολαιογραφικές πράξεις.
Δικαιοπραξίες με ιδιωτικό έγγραφο ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο:
Δεν κυρώνονται αυτομάτως.
Απαιτείται επαναβεβαίωση με νέα συμβολαιογραφική πράξη.
Σημείωση:
Η αναδρομική ισχύς δεν επηρεάζει τυχόν δικαιώματα τρίτων που απέκτησαν κυριότητα επί του κληροτεμαχίου πριν από την ψήφιση του νόμου.
Η κύρωση δεν νομιμοποιεί αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης γης.
Ο νόμιμος τίτλος ορίζεται ως ένα έγγραφο ή μια νομική πράξη που φέρει τα εξωτερικά χαρακτηριστικά για να θεωρηθεί έγκυρο, αλλά στερείται κάποιου ουσιώδους στοιχείου, το οποίο εμποδίζει την κτήση της κυριότητας.
Χαρακτηριστικά:
Εξωτερικά στοιχεία εγκυρότητας:
Έγγραφο με τυπικά χαρακτηριστικά (π.χ. υπογραφή, θεώρηση)
Συμμόρφωση με νόμιμες διατυπώσεις
Έλλειψη ουσιώδους στοιχείου:
Ελλιπής ή ανύπαρκτη κυριότητα του μεταβιβάζοντος
Απαγόρευση μεταβίβασης (π.χ. δέσμευση, υποθήκη)
Ακυρότητα της νομικής πράξης
Παράδειγμα:
Αγορά ακινήτου από μη κύριο
Δωρεά ακινήτου με απαγόρευση μεταβίβασης
Συνέπειες:
Αδυναμία κτήσης κυριότητας από τον αποκτώντα
Δυνατότητα διεκδίκησης του ακινήτου από τον αληθινό κύριο
Ακυρότητα της νομικής πράξης
Σημείωση:
Η ύπαρξη νομίμου τίτλου δεν εξασφαλίζει αυτομάτως την κυριότητα.
Απαιτείται έλεγχος για τυχόν ελαττώματα.
Συνίσταται η συμβουλή νομικού για την αξιολόγηση τίτλων ιδιοκτησίας.
Συμβουλές:
Συνιστάται η συνεργασία με δικηγόρο για την ορθή τήρηση της διαδικασίας χρησικτησίας σε τμήμα αγροτεμαχίου.
Η συγκέντρωση ισχυρών αποδεικτικών στοιχείων είναι απαραίτητη για την επιτυχή έκβαση της αγωγής.
Λαμβάνονται υπόψη οι τυχόν νομικές απαγορεύσεις και οι ιδιαιτερότητες που σχετίζονται με το επίμαχο αγροτεμάχιο.
