Χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου – Κληροτεμαχίου

Χρησικτησία σε Τμήμα Αγροτεμαχίου – Κληροτεμαχίου: Αναλυτικός Οδηγός

Εισαγωγή:

Η χρησικτησία αποτελεί έναν τρόπο κτήσης της κυριότητας ενός ακινήτου, με την άσκηση νομής για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Στην περίπτωση αγροτεμαχίου ή κληροτεμαχίου, η χρησικτησία σε τμήμα αυτού φέρει ιδιαιτερότητες, τις οποίες θα αναλύσουμε στον παρόντα οδηγό.

Προϋποθέσεις:

Για να θεμελιωθεί η χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου, θα πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

Νομή: Ο νομέας ασκεί εξουσία επί του ακινήτου, με διάνοια κυρίου, για διάστημα 20 ετών (ή 10 ετών, εάν ο νομέας έχει καλή πίστη και νομιζόμενο ή νόμιμο τίτλο).
Συνεχής και αδιάλειπτη νομή: Η νομή θα πρέπει να ασκείται χωρίς διακοπές και με τρόπο που φανερώνει την κυριαρχία του νομέα.
Τμήμα αγροτεμαχίου: Η χρησικτησία αφορά τμήμα και όχι το σύνολο του αγροτεμαχίου.
Μη ύπαρξη απαγορεύσεων: Δεν υφίστανται νομικές απαγορεύσεις στην κατάτμηση του αγροτεμαχίου.

Διαδικασία:

Για την θεμελίωση της χρησικτησίας σε τμήμα αγροτεμαχίου, ακολουθούνται τα ακόλουθα βήματα:

Συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων: Ο νομέας οφείλει να συγκεντρώσει αποδεικτικά στοιχεία για την άσκηση νομής, όπως έγγραφα, μαρτυρίες, φωτογραφίες, κ.λ.π.
Απόκτηση κυριότητας με χρησικτησία: Η χρησικτησία κηρύσσεται με δικαστική απόφαση, ύστερα από την άσκηση αγωγής από τον νομέα και έτσι ο ασκών αγωγή χρησικτησίας αποκτά μετά από την έκδοση θετικής δικαστικής αποφάσεως κυριότητα.
Εγγραφή στο Κτηματολόγιο: Μετά την κήρυξη της χρησικτησίας, η κυριότητα του τμήματος του αγροτεμαχίου μεταγράφεται στο όνομα του νομέα στο Κτηματολόγιο.

Ιδιαιτερότητες:

Απαγόρευση κατάτμησης: Η χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου ενδέχεται να έρχεται σε αντίθεση με την απαγόρευση κατάτμησης αγροτεμαχίων. Σε περίπτωση που η απαγόρευση υφίσταται, η χρησικτησία δύναται να θεμελιωθεί μόνο εάν η κατάτμηση δεν επηρεάζει την αρτιότητα του αγροτεμαχίου.
Αναδασμός: Η χρησικτησία σε τμήμα αγροτεμαχίου δύναται να επηρεαστεί από διαδικασία αναδασμού.

Ας δούμε αναλυτικά τι σημαίνει η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του Α.Ν. 431/1968:

1. Νομή του κλήρου:

Πριν από το 1968: Ο κληρούχος τεκμαιρόταν νόμιμος κάτοχος του κλήρου.
Μετά το 1968: Η τεκμαιρόμενη νομή καταργήθηκε. Ο κληρούχος και οι κληρονόμοι του οφείλουν να κατέχουν πράγματι τον κλήρο για να θεωρούνται νομείς.

2. Χρησικτησία:

Πριν από το 1968: Η χρησικτησία επί κληροτεμαχίου ήταν αδύνατη.
Μετά το 1968: Η χρησικτησία επί κληροτεμαχίου είναι δυνατή, εφόσον:

Ο τρίτος ασκεί πράγματι νομή επί ολόκληρου του κληροτεμαχίου.
Συμπληρωθεί ο απαιτούμενος χρόνος για τακτική ή έκτακτη χρησικτησία.

3. Απαγόρευση κατάτμησης:

Πάντα: Απαγορεύεται η κατάτμηση των τεμαχίων της οριστικής διανομής.
Σημασία: Η απαγόρευση ισχύει και στην περίπτωση χρησικτησίας. Ο τρίτος δεν μπορεί να αποκτήσει κυριότητα επί τμήματος του κληροτεμαχίου.

Συμπέρασμα:

Η νομοθεσία του 1968 έφερε αλλαγές στο καθεστώς νομής και χρησικτησίας των κληροτεμαχίων.
Ο κληρούχος οφείλει να ασκεί πράγματι νομή για να διατηρήσει τα δικαιώματά του.
Η χρησικτησία επί κληροτεμαχίου είναι πλέον δυνατή, υπό αυστηρές προϋποθέσεις.

Παρατηρήσεις:

Ο Α.Ν. 431/1968 καταργήθηκε το 2012 με τον Ν. 4061/2012.
Οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 διατηρούνται σε ισχύ.

Το άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 3147/2003, όντως, περιέχει όμοια ρύθμιση με το άρθρο 1 παρ. 1 του Α.Ν. 431/1968. Συγκεκριμένα:

Απαγορεύεται η κατάτμηση των κληροτεμαχίων.
Συμβολαιογραφικές πράξεις κατάτμησης:

Εάν έγιναν παράνομα, είναι άκυρες.
Εξαιρούνται εάν δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Η ρύθμιση αυτή επαναλήφθηκε και στο άρθρο 3 παρ. 9 του ν. 3399/2005.

Συνεπώς, η ισχύς συμβολαίων κατάτμησης κληροτεμαχίων εξαρτάται από:

Την ύπαρξη αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ακύρωσης.
Την τήρηση των λοιπών προϋποθέσεων εγκυρότητας των συμβολαίων.

Σημείωση:

Η απαγόρευση κατάτμησης εξακολουθεί να ισχύει.
Η ύπαρξη συμβολαίου κατάτμησης δεν εξασφαλίζει αυτομάτως την κυριότητα επί τμήματος του κληροτεμαχίου.

Η κύρωση των συμβολαιογραφικών πράξεων κατά παράβαση του Αγροτικού Κώδικα, που προβλέπεται στο άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 3147/2003, έχει αναδρομική ισχύ.

Σημασία αναδρομικής ισχύος:

Εξαλείφει τα νομικά ελαττώματα των συμβολαίων που συντάχθηκαν παράνομα πριν από την ψήφιση του νόμου.
Κυρώνει συμβολαιογραφικές πράξεις:

Αγοραπωλησίας
Δωρεάς
Γονικής παροχής
Ανταλλαγής
Κληρονομίας
Προϋπόθεση: Να μην έχουν ακυρωθεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση πριν από την ψήφιση του νόμου.

Επικύρωση δικαιοπραξιών:

Η κύρωση αφορά μόνο συμβολαιογραφικές πράξεις.
Δικαιοπραξίες με ιδιωτικό έγγραφο ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο:

Δεν κυρώνονται αυτομάτως.
Απαιτείται επαναβεβαίωση με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

Σημείωση:

Η αναδρομική ισχύς δεν επηρεάζει τυχόν δικαιώματα τρίτων που απέκτησαν κυριότητα επί του κληροτεμαχίου πριν από την ψήφιση του νόμου.
Η κύρωση δεν νομιμοποιεί αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης γης.

Ο νόμιμος τίτλος ορίζεται ως ένα έγγραφο ή μια νομική πράξη που φέρει τα εξωτερικά χαρακτηριστικά για να θεωρηθεί έγκυρο, αλλά στερείται κάποιου ουσιώδους στοιχείου, το οποίο εμποδίζει την κτήση της κυριότητας.

Χαρακτηριστικά:

Εξωτερικά στοιχεία εγκυρότητας:
Έγγραφο με τυπικά χαρακτηριστικά (π.χ. υπογραφή, θεώρηση)
Συμμόρφωση με νόμιμες διατυπώσεις
Έλλειψη ουσιώδους στοιχείου:
Ελλιπής ή ανύπαρκτη κυριότητα του μεταβιβάζοντος
Απαγόρευση μεταβίβασης (π.χ. δέσμευση, υποθήκη)
Ακυρότητα της νομικής πράξης

Παράδειγμα:

Αγορά ακινήτου από μη κύριο
Δωρεά ακινήτου με απαγόρευση μεταβίβασης

Συνέπειες:

Αδυναμία κτήσης κυριότητας από τον αποκτώντα
Δυνατότητα διεκδίκησης του ακινήτου από τον αληθινό κύριο
Ακυρότητα της νομικής πράξης

Σημείωση:

Η ύπαρξη νομίμου τίτλου δεν εξασφαλίζει αυτομάτως την κυριότητα.
Απαιτείται έλεγχος για τυχόν ελαττώματα.
Συνίσταται η συμβουλή νομικού για την αξιολόγηση τίτλων ιδιοκτησίας.

Συμβουλές:

Συνιστάται η συνεργασία με δικηγόρο για την ορθή τήρηση της διαδικασίας χρησικτησίας σε τμήμα αγροτεμαχίου.
Η συγκέντρωση ισχυρών αποδεικτικών στοιχείων είναι απαραίτητη για την επιτυχή έκβαση της αγωγής.
Λαμβάνονται υπόψη οι τυχόν νομικές απαγορεύσεις και οι ιδιαιτερότητες που σχετίζονται με το επίμαχο αγροτεμάχιο.

[bookly-form hide="date,week_days,time_range"]