Η χρησικτησία
Η χρησικτησία αποτελεί χωρίς αμφιβολία, μια νομική έννοια με ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Στα άρθρα 1041-1055 ΑΚ προβλέπεται η χρησικτησία, η οποία αποτελεί πρωτότυπος τρόπος κτήσης εμπράγματου δικαιώματος κυριότητας ή δουλειών σε κινητά ή ακίνητα πράγματα.
Στο άρθρο 1041 ΑΚ, ορίζεται η τακτική χρησικτησία και αναφέρεται πως «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία γίνεται κύριος του πράγματος». Στο άρθρο 1045 ΑΚ, ορίζεται η έκτακτη χρησικτησία και δηλώνεται πως «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη). Αν πληρωθούν οι προϋποθέσεις των αναφερθέντων άρθρων για τη τακτική και την έκτακτη, το αποτέλεσμα είναι ο χρησιδεσπόζων, να αποκτά τη κυριότητα του κινητού ή του ακινήτου και ο μέχρι πρότινος κύριος του κινητού ή ακινήτου, να χάνει τη κυριότητα που είχε πάνω σε αυτό.
Ο νόμος δίνει έμφαση στο γεγονός της έμπρακτης αδιαφορίας του κυρίου για ένα κινητό ή ακίνητο και εστιάζει στο ενδιαφέρον του τρίτου προσώπου για το συγκεκριμένο αντικείμενο, για ικανό χρονικό διάστημα. Ας εξετάσουμε στο παρόν σημείο κάθε μορφή αναλυτικότερα.
1)Τακτική Χρησικτησία
Στη τακτική χρησικτησία θα πρέπει να υπάρχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις, προκειμένου ο χρησιδεσπόζων να καταστεί κύριος: α) να πραγματοποιεί νομή, β) να έχει καλή πίστη, γ) να έχει νόμιμο ή νομιζόμενο τίτλο, δ) να έχει παρέλθει χρονικό διάστημα τριών ετών για τα κινητά και δέκα ετών για τα ακίνητα. Καλή πίστη έχει ο νομέας, όταν χωρίς βαριά αμέλεια, έχει τη πεποίθηση πως απέκτησε τη κυριότητα.
Τη καλή πίστη θα πρέπει να αποδείξει ο χρησιδεσπόζων και όχι ο κύριος του πράγματος. Ο νόμιμος τίτλος είναι κάθε περιστατικό που μπορεί σύμφωνα με το νόμο, να προσπορίσει κυριότητα αλλά στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν οδήγησε σε κυριότητα, καθώς είχε κάποιο ελάττωμα. Ενδεικτικές περιπτώσεις νόμιμου τίτλου είναι, το συμβολαιογραφικό έγγραφο που μεταγράφηκε, η κληρονομιά αν έχει μεταγραφεί η δήλωση αποδοχής κληρονομιάς ή το κληρονομητήριο, η δωρεά, η κληροδοσία, η κατάληψη, ο συμβιβασμός με τον οποίον συμφωνήθηκε η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου κ.α.
Ωστόσο υπάρχουν και μη νόμιμοι τίτλοι όπως ενδεικτικά είναι, η άτυπη δωρεά, η αποδοχή κληρονομιάς που δε μεταγράφηκε, ο εικονικός τίτλος, το προσύμφωνο με το οποίο παρέχει κάποιος υπόσχεση να μεταβιβάσει λόγω πωλήσεως ακίνητο, το μη μεταγραφέν συμβόλαιο αγοράς. Νομιζόμενος τίτλος είναι αυτός, που δικαιολογεί τη πεποίθηση του νομέα πως σύμφωνα με αυτόν απέκτησε τη νομή, όταν δηλαδή χωρίς να βρίσκεται σε βαριά αμέλεια θεώρησε, πως υπάρχει νόμιμος τίτλος κτήσης της κυριότητας από αυτόν.
Χαρακτηριστικά παραδείγματα νομιζόμενου τίτλου που σας αναφέρουμε ενδεικτικά είναι, η δήλωση κληρονομιάς που βασίζεται σε άτυπο συμβιβασμό μεταξύ συγκληρονόμων και το συμβολαιογραφικό διανεμητήριο. Ωστόσο δεν αποτελούν νομιζόμενο τίτλο, το προσύμφωνο με το οποίο κάποιος υπόσχεται να μεταβιβάσει ακίνητο δυνάμει πωλήσεως, ούτε η άκυρη αποδοχή κληρονομιάς.
2)Έκτακτη χρησικτησία
Στο άρθρο 1045 ΑΚ, ορίζεται η έκτακτη χρησικτησία και δηλώνεται πως «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος με έκτακτη χρησικτησία.
Οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για να αποκτηθεί κυριότητα δια εκτάκτου είναι οι ακόλουθες: α)η πραγματοποίηση νομής πράγματος με διάνοια κυρίου, β) να παρέλθει χρονικό διάστημα 20 ετών και γ) το υπό νομή κινητό ή ακίνητο να είναι δεκτικό χρησικτησίας. Καλή πίστη δεν απαιτείται. Με έκτακτη αποκτά κυριότητα και ο κακόπιστος νομέας, εφόσον συντρέχουν οι αναφερθέντες προϋποθέσεις. Και ο κακής πίστεως νομέας εφόσον συντρέχουν οι λοιποί όροι γίνεται κύριος με έκτακτη. Επισημαίνεται πως, η σημαντικότερη προϋπόθεση για κτήση κυριότητας με έκτακτη είναι η συνεχής και αδιάκοπη άσκηση νομής για μια εικοσαετία.
Καθολική θα πρέπει να είναι η φυσική εξουσία επί του ακινήτου, να συμπεριλαμβάνει δηλαδή όλες τις χρησιμότητες του πράγματος και να ασκείται με διάνοια κυρίου. Στην έκτακτη είναι αδιάφορο το επιλήψιμο ή μη της νομής για να αποκτηθεί η κυριότητα. Άλλωστε, για να αποκτηθεί κυριότητα δια εκτάκτου, δε χρειάζεται να υπάρχει νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος. Αυτό που χρειάζεται να πραγματοποιείται, αν η έκτακτη χρησικτησία αφορά ακίνητο είναι να διενεργούνται υλικές και εμφανείς πράξεις νομής στο ακίνητο, όπως είναι για παράδειγμα η καταμέτρηση του ακινήτου, η περίφραξη αυτού, η καλλιέργεια του, η σύνταξη τοπογραφικών ακινήτου, οι επισκέψεις σε αυτό κ.α.
Πότε αναστέλλεται και πότε διακόπτεται η χρησικτησία;
Ο χρόνος αναστέλλεται, στις περιπτώσεις που έχει ασκηθεί διεκδικητική αγωγή. Δεν υπολογίζεται στο χρόνο χρησικτησίας το χρονικό διάστημα της αναστολής. Μετά τη παύση της αναστολής, συνεχίζεται η χρησικτησία που ανεστάλη σε καμία περίπτωση όμως δεν συμπληρώνεται, πριν περάσει χρονικό διάστημα έξι μηνών. Για περισσότερες πληροφορίες αναζητήστε δκηγόρο για ακίνητα.
Η διακοπή της χρησικτησίας είτε τακτικής, είτε έκτακτης επέρχεται μετά από ορισμένα γεγονότα. Ο χρόνος μέχρι την διακοπή δεν υπολογίζεται, ενώ μετά από την παύση του λόγου διακοπής είναι δυνατή η έναρξη νέας. Διακοπή χρησικτησίας επέρχεται εκ των γεγονότων της απώλειας νομής για πάνω από ένα έτος και της έγερσης διεκδικητικής αγωγής.
Δυνατότητα διαδοχής στη χρησικτησία υπάρχει;
Aν ο νομέας του ακινήτου δεν παραμένει ο ίδιος στην νομή μέχρι να συμπληρωθεί ο χρόνος, αλλά πεθαίνει και ως εκ τούτου κληρονομείται ή μεταβιβάζει το πράγμα σε κάποιον τρίτο, το χρονικό διάστημα της προηγούμενης χρησικτησίας συνυπολογίζεται στο πρόσωπο του νέου διαδόχου, σύμφωνα με το άρθρο 1052 ΑΚ. Στην έκτακτη δεν απαιτείται εκ του νόμου κάποια άλλη προϋπόθεση για την προσμέτρηση του χρόνου νομής υπέρ του διαδόχου όμως, στην τακτική ο διάδοχος (τρίτος) θα πρέπει να συγκεντρώνει και αυτός τα προσόντα του νομέα.
Η καλοπιστία του διαδόχου, δεν είναι αναγκαία στη περίπτωση της κληρονομικής διαδοχής. Σε περίπτωση όμως που ο αρχικός νομέας δεν είχε καλή πίστη, τότε δεν είναι δυνατή η προσαύξηση του χρόνου χρησικτησίας και έτσι αρχίζει ο χρόνος χρησικτησίας στο πρόσωπο του διαδόχου και μάλιστα, την στιγμή που αυτός απέκτησε τη νομή του πράγματος.
