Σύμφωνα με το άρθρο 781 του Αστικού Κώδικα, τα κοινόχρηστα πράγματα των συνιδιοκτητών είναι αυτά που χρησιμεύουν για την κοινή χρήση όλων των συνιδιοκτητών και όχι μόνο για ορισμένους εξ αυτών. Επομένως, τα κοινόχρηστα πράγματα έχουν χαρακτήρα κοινής περιουσίας των συνιδιοκτητών και όλοι οι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να τα χρησιμοποιούν, ανάλογα με τον προορισμό τους. Άλλωστε στις οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενυπάρχει αποκλειστική κυριότητα στο διαμέρισμα κάθε ιδιοκτήτη και αναγκαστική συγκυριότητα στους κοινόχρηστους χώρους.
Το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης ενός κοινόχρηστου πράγματος μπορεί να παραχωρηθεί με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί. Ωστόσο, το δικαίωμα αυτό δεν σημαίνει αποχαρακτηρισμό του κοινόχρηστου πράγματος. Ο συνιδιοκτήτης στον οποίο έχει παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση εξακολουθεί να έχει υποχρέωση να το χρησιμοποιεί σύμφωνα με τον προορισμό του και να μην προκαλεί βλάβη στα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.
Ως βλαπτική χρήση ενός κοινόχρηστου πράγματος θεωρείται, η χρήση που παραβιάζει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Η βλαπτική χρήση μπορεί να είναι είτε άμεση, είτε έμμεση. Η άμεση βλαπτική χρήση είναι αυτή που προκαλείται, από την ίδια τη χρήση του κοινοχρήστου πράγματος. Για παράδειγμα, η χρήση ενός κοινόχρηστου πάρκου για την αποθήκευση απορριμμάτων, θα μπορούσε να θεωρηθεί άμεση βλαπτική χρήση για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες. Η έμμεση βλαπτική χρήση είναι αυτή που προκαλείται από τις συνέπειες της χρήσης του κοινοχρήστου πράγματος. Για παράδειγμα, η χρήση ενός κοινόχρηστου ασανσέρ για τη μεταφορά βαριών αντικειμένων, θα μπορούσε να θεωρηθεί έμμεση βλαπτική χρήση για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, καθώς θα μπορούσε να προκαλέσει ζημιές στο ασανσέρ.
Η μεταβολή του συνήθους προορισμού ενός κοινόχρηστου πράγματος, μπορεί επίσης να θεωρηθεί βλαπτική χρήση, εφόσον παραβιάζει τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα, η μετατροπή ενός κοινόχρηστου διαδρόμου σε κατάστημα θα μπορούσε να θεωρηθεί βλαπτική χρήση για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες, καθώς θα τους εμπόδιζε να χρησιμοποιούν τον διάδρομο για την πρόσβαση στα διαμερίσματά τους.
Σύμφωνα με την απόφαση της ΑΠ 381/2009, η βλαπτική χρήση ή η μεταβολή του συνήθους προορισμού ενός κοινόχρηστου πράγματος παραβιάζει τη χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, εφόσον:
1) προκαλεί δυσμενείς επιπτώσεις στη χρήση του κοινοχρήστου πράγματος από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες,
2) αφαιρεί από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες ένα μέρος του κοινοχρήστου πράγματος,
3) μειώνει την αξία του κοινοχρήστου πράγματος για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
Η απόφαση αυτή αποφάνθηκε ότι η εγκατάσταση μιας τέντας από έναν συνιδιοκτήτη, σε ένα κοινόχρηστο μπαλκόνι παραβίαζε τη χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, καθώς μείωνε την αξία του μπαλκονιού για αυτούς.
Συμπερασματικά, το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης ενός κοινόχρηστου πράγματος δεν σημαίνει αποχαρακτηρισμό του πράγματος αυτού. Ο συνιδιοκτήτης στον οποίο έχει παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση εξακολουθεί να έχει υποχρέωση να το χρησιμοποιεί σύμφωνα με τον προορισμό του και να μην προκαλεί βλάβη στα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Η βλαπτική χρήση ή η μεταβολή του συνήθους προορισμού ενός κοινόχρηστου πράγματος, παραβιάζει τη χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, εφόσον προκαλεί δυσμενείς επιπτώσεις στη χρήση του πράγματος από αυτούς, αφαιρεί από αυτούς ένα μέρος του πράγματος ή μειώνει την αξία του πράγματος για αυτούς.
Στην έννοια της απόλυτης χρήσης των κοινών πραγμάτων της οικοδομής, που δικαιούται ο αποκλειστικός κύριος του διαιρεμένου μέρους και συγκύριος εξ’ αδιαιρέτου των κοινών πραγμάτων της οικοδομής εμπεριέχεται και το δικαίωμα της εμφάνισης του όλου οικοδομήματος, κατά τρόπο που προσήκει στην αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του.
Το δικαίωμα αυτό απορρέει από την αρχή της αρμονικής συμβίωσης των συνιδιοκτητών και της υποχρέωσης του καθενός, να μη προκαλεί βλάβη στα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Η αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του όλου οικοδομήματος αποτελεί ένα από τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και ο αποκλειστικός κύριος του διαιρεμένου μέρους οφείλει να το σέβεται.
Για παράδειγμα, ο αποκλειστικός κύριος ενός διαμερίσματος δεν μπορεί να τοποθετήσει στο μπαλκόνι του μια μεγάλη τέντα που θα καλύπτει την πρόσοψη του κτιρίου και θα καταστρέψει την αισθητική του. Ομοίως, ο αποκλειστικός κύριος ενός διαμερίσματος, δε μπορεί να βάψει το διαμέρισμά του σε ένα χρώμα που θα είναι εντελώς διαφορετικό από τα χρώματα των υπόλοιπων διαμερισμάτων και θα χαλάσει την αρμονία της όψης του κτιρίου.
Η απόφαση της ΑΠ 381/2009, η οποία αναφέρθηκε παραπάνω, επιβεβαιώνει το παραπάνω συμπέρασμα. Στην απόφαση αυτή, ο Άρειος Πάγος έκρινε ότι η εγκατάσταση μιας τέντας από έναν συνιδιοκτήτη σε ένα κοινόχρηστο μπαλκόνι, παραβίαζε τη χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών, καθώς μείωνε την αξία του μπαλκονιού για αυτούς. Η απόφαση αυτή έκρινε επίσης ότι η εγκατάσταση της τέντας δεν ήταν σύμφωνη με τον προορισμό του κοινοχρήστου μπαλκονιού, ο οποίος ήταν η χρήση του ως εξωτερικού χώρου στάσης και αναψυχής.
Συμπερασματικά, ο αποκλειστικός κύριος του διαιρεμένου μέρους έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί τα κοινά πράγματα της οικοδομής, αλλά το δικαίωμα αυτό περιορίζεται από την υποχρέωσή του να σέβεται την αισθητική και αρχιτεκτονική κατασκευή του όλου οικοδομήματος.
