Σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 3741/1929, ο οποίος διέπει την οριζόντια ιδιοκτησία, “τα μέρη της οικοδομής που δεν ανήκουν σε ορισμένο όροφο ή διαμέρισμα ή σε ορισμένα διαμερίσματα, αποτελούν κοινόκτητα πράγματα”.
Τα κοινόκτητα πράγματα είναι, δηλαδή, τα μέρη της οικοδομής που δεν ανήκουν σε κανέναν συνιδιοκτήτη χωριστά, αλλά σε όλους τους συνιδιοκτήτες από κοινού. Τέτοια μέρη είναι, για παράδειγμα, το οικόπεδο, οι κοινόχρηστοι χώροι, όπως τα κλιμακοστάσια, τα λεβητοστάσια, οι αποθήκες, οι ταράτσες, οι κοινόχρηστοι δρόμοι και πλατείες, καθώς και τα κοινά παρελκόμενα, όπως οι πόρτες, τα παράθυρα, οι υδρορροές, οι σωληνώσεις, κλπ.
Κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί τα κοινόκτητα πράγματα με τρόπο που να μην παρακωλύει τη χρήση τους από τους άλλους συνιδιοκτήτες. Η χρήση των κοινόκτητων πραγμάτων πρέπει να γίνεται σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας, εάν υπάρχει. Εάν δεν υπάρχει κανονισμός, η χρήση των κοινόκτητων πραγμάτων πρέπει να γίνεται σύμφωνα με τους κανόνες που επιτάσσουν οι αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών.
Η κατάληψη ενός κοινόχρηστου πράγματος από έναν συνιδιοκτήτη, χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, αποτελεί παραβίαση των δικαιωμάτων τους. Ο συνιδιοκτήτης που έχει καταλάβει το κοινόχρηστο πράγμα μπορεί να υποχρεωθεί δικαστικώς να το αποδώσει και να αποζημιώσει τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες για τη ζημία που υπέστησαν.
Σύμφωνα με τη νομολογία, η κατάληψη ενός κοινόχρηστου πράγματος μπορεί να θεωρηθεί ως παραβίαση των δικαιωμάτων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και να επισύρει τις ακόλουθες συνέπειες:
Ο συνιδιοκτήτης που έχει καταλάβει το κοινόχρηστο πράγμα μπορεί να υποχρεωθεί δικαστικώς να το αποδώσει.
Ο συνιδιοκτήτης που έχει καταλάβει το κοινόχρηστο πράγμα μπορεί να υποχρεωθεί δικαστικώς να αποζημιώσει τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες για τη ζημία που υπέστησαν. Η ζημία αυτή μπορεί να περιλαμβάνει, για παράδειγμα, τα έξοδα που κατέβαλαν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες για την αποκατάσταση της χρήσης του κοινόχρηστου πράγματος, καθώς και τη μείωση της αξίας της ιδιοκτησίας τους λόγω της κατάληψης.
Ο συνιδιοκτήτης που έχει καταλάβει το κοινόχρηστο πράγμα μπορεί να υποχρεωθεί δικαστικώς να καταβάλει στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης.
Για παράδειγμα, στην απόφαση 598/1995 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ένας συνιδιοκτήτης είχε καταλάβει τμήμα του δώματος της πολυκατοικίας επ’ αυτού. Το δικαστήριο έκρινε ότι η κατάληψη αυτή συνιστούσε παραβίαση των δικαιωμάτων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών και υποχρέωσε τον συνιδιοκτήτη που είχε καταλάβει το δώμα να το αποδώσει και να καταβάλει στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες αποζημίωση ίση με τα μισθώματα που θα εισέπρατταν αν είχαν εκμισθώσει το δώμα για όσο χρόνο είχε διαρκέσει η κατάληψή του.
Εάν ένας συνιδιοκτήτης θεωρεί ότι τα δικαιώματά του για τη χρήση των κοινόκτητων πραγμάτων παραβιάζονται από έναν άλλο συνιδιοκτήτη, μπορεί να προσφύγει στη δικαιοσύνη και να ζητήσει την προστασία των δικαιωμάτων του.
Από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 786, 787, 792 παρ. 2 και 762 του ΑΚ, που έχουν εφαρμογή και στην συγκυριότητα (άρθρο 1113 ΑΚ), προκύπτει ότι ο συγκύριος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί το κοινό πράγμα σύμφωνα με τον προορισμό του και χωρίς να παρακωλύει τη χρήση του από τους άλλους συγκυρίους. Η χρήση αυτή πρέπει να γίνεται σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών που προβλέπονται στις γενικές αρχές του αστικού κώδικα.
Ειδικότερα, το άρθρο 786 ΑΚ ορίζει ότι “Κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί το κοινό πράγμα σύμφωνα με τον προορισμό του”
Το άρθρο 787 ΑΚ ορίζει ότι “Κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί το κοινό πράγμα κατά τρόπο που να μην παρακωλύει τη χρήση του από τους άλλους συγκυρίους”. Το άρθρο 792 παρ. 2 ΑΚ ορίζει ότι “Αν κάποιος συγκύριος παραβιάζει τα δικαιώματα των άλλων συγκυριών, μπορεί να υποχρεωθεί δικαστικώς να αποκαταστήσει την κατάσταση στην οποία βρισκόταν το κοινό πράγμα πριν από την παραβίαση”. Το άρθρο 762 ΑΚ ορίζει ότι “Κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί το κοινό πράγμα σύμφωνα με τον προορισμό του”.
Σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, ο συγκύριος έχει δικαίωμα να χρησιμοποιεί το κοινό πράγμα για την εξυπηρέτηση των αναγκών του, αλλά πρέπει να το χρησιμοποιεί με τρόπο που να μην παρακωλύει τη χρήση του από τους άλλους συγκυρίους. Η χρήση του κοινού πράγματος πρέπει να γίνεται σύμφωνα με τον προορισμό του, δηλαδή σύμφωνα με τον σκοπό για τον οποίο έχει κατασκευαστεί ή προορίζεται.
