Πώληση ακινήτου διαδικασία. Διαμφισβητείται προφανώς ότι η συγκεκριμένη διαδικασία μέσω της οποίας γίνεται η πώληση και η μεταβίβαση ενός ακινήτου, αναδύει μια δικαιοδοσία που διακρίνεται από αρκετή γραφειοκρατία. Δεν είναι τυχαίο γεγονός, αφού για να επιτευχθεί η πώληση ενός ακινήτου, απαιτείται η αρμονική συνεργασία μεταξύ διαφόρων επαγγελματιών, όπως δικηγόρων, συμβολαιογράφων, λογιστή και πολιτικού μηχανικού.
Οι παραπάνω επαγγελματίες αναλαμβάνουν να διενεργήσουν έναν λεπτομερή νομικό και τεχνικό έλεγχο, με στόχο να προστατεύσουν τα συμφέροντα του αγοραστή, ο οποίος πρόκειται να καταβάλει το συμφωνημένο ποσό για την αγορά. Καταρχάς, αυτοί οι επαγγελματίες πρέπει να αντιμετωπίσουν οποιαδήποτε νομική ή τεχνική ατέλεια πριν από τη διαδικασία μεταβίβασης της ιδιοκτησίας. Είναι, λοιπόν, απαραίτητη η παρουσία δικηγόρου και μηχανικού για να αντιμετωπιστούν αποτελεσματικά τα ζητήματα που προκύπτουν κατά τον έλεγχο του ακινήτου. Προτού γίνει η αγοραπωλησία ενός ακινήτου, ο δικηγόρος του αγοραστή είναι υπεύθυνος να διερευνήσει την ύπαρξη οποιωνδήποτε επιβαρύνσεων, αξιώσεων ή δικαιωμάτων τρίτων, προκειμένου να διευθετηθούν πριν τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Ο πολιτικός μηχανικός αναλαμβάνει τον έλεγχο του τοπογραφικού σχεδίου του ακινήτου για να διασφαλίσει την συμμόρφωση με τους διαδικαστικούς κανονισμούς.
Ιδιωτική Συμφωνία και Προκαταβολή
Όταν ολοκληρωθούν αυτοί οι απαραίτητοι έλεγχοι, συνήθως ο αγοραστής καταβάλλει μια προκαταβολή στον πωλητή, μετά από τη σύνταξη ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, προκειμένου να επισημοποιήσει την πρόθεσή του να αγοράσει το ακίνητο και να δεσμεύσει το συμφωνημένο ποσό. Αυτή η προκαταβολή είναι γνωστή στις συναλλαγές ως “κάπαρο”. Το ποσοστό της προκαταβολής συνήθως κυμαίνεται από 5% έως 10% της αξίας του ακινήτου.
Τα απαραίτητα δικαιολογητικά έγγραφα που θα πρέπει να συγκεντρώσει ο πωλητής είτε ο ίδιος είτε μέσω του πληρεξούσιου δικηγόρου του, για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου, περιλαμβάνουν τα εξής:
- Τίτλος Κτήσης: Έγγραφο που πιστοποιεί την ιδιοκτησία του πωλητή πάνω στο ακίνητο.
- Φωτοτυπίες Ταυτότητας: Φωτοαντίγραφα των ταυτοτήτων των συμβαλλόμενων μερών, δηλαδή του πωλητή και του αγοραστή.
- Πληρεξούσια (εάν απαιτείται): Εάν ο πωλητής εκχωρεί εξουσιοδότηση σε δικηγόρο ή άλλο πρόσωπο για τη συμβιβαστική υπογραφή του συμβολαίου.
- Φορολογική Ενημερότητα: Πιστοποιητικό που επιβεβαιώνει την φορολογική κατάσταση του πωλητή.
- Ασφαλιστική Ενημερότητα: Πιστοποιητικό από τον ΕΦΚΑ (ή τον e-ΕΦΚΑ) που επιβεβαιώνει την ασφαλιστική κατάσταση του πωλητή.
- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος και Κτηματολογικό Φύλλο: Έγγραφα που δείχνουν τα στοιχεία του ακινήτου στο κτηματολόγιο.
- Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου: Σε περιοχές με διαδικασία κτηματογράφησης, πιστοποιεί την διαδικασία και την κατάσταση του ακινήτου.
- Κάτοψη ή Τοπογραφικό Διάγραμμα: Έγγραφο που δείχνει τις διαστάσεις και την διαμόρφωση του ακινήτου.
- Οικοδομική Άδεια: Απόδειξη ότι η κατασκευή του ακινήτου έχει γίνει σύμφωνα με την αναγκαία άδεια.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης: Δείχνει την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου.
- Βεβαίωση Μη Οφειλής ΤΑΠ: Πιστοποιητικό που δείχνει ότι δεν υπάρχουν οφειλές Τέλους Ακίνητης Περιουσίας.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Πιστοποιεί την καταβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ).
Αυτά τα έγγραφα είναι απαραίτητα για να διεξαχθεί η διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου με τον συμβολαιογράφο. Είναι σημαντικό να διασφαλίσετε ότι έχετε συλλέξει όλα τα αναγκαία έγγραφα προτού προχωρήσετε στη διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου.
Πώληση ακινήτου διαδικασία – Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και η απαλλαγή για την πρώτη κατοικία αφορούν τη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου
Αφού ο συμβολαιογράφος συλλέξει τα αναγκαία έγγραφα, ετοιμάζει τον ΦΜΑ που πληρώνει ο αγοραστής, εκτός αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας και πληρούνται οι προϋποθέσεις. Στη συνέχεια, ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει τίτλους ακινήτου προς αποφυγή επιβαρύνσεων.
Η διαδικασία της πώλησης του ακινήτου ολοκληρώνεται με το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται με παρουσία συμβολαιογράφου, δικηγόρων και πληρώνεται η τιμή αγοραπωλησίας. Ο αγοραστής εξοφλεί την αμοιβή του συμβολαιογράφου, περίπου 1.2% της αξίας του ακινήτου. Το συμβόλαιο μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος παρασκευάζει αντίγραφα του συμβολαίου και των αιτήσεων μεταγραφής. Έπειτα, ο αγοραστής πληρώνει το τέλος μεταγραφής και αφού περάσει κάποιο χρονικό διάστημα, λαμβάνει το πιστοποιητικό μεταγραφής. Επιπλέον, πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο στο λογιστή του για φορολόγηση στο Ε9.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου, ο πωλητής πρέπει να συλλέξει πολλά απαραίτητα έγγραφα για τη σύνταξη του συμβολαίου και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης της ιδιοκτησίας. Σε πολλές περιπτώσεις, η συνδρομή ενός δικηγόρου στη συλλογή των απαραίτητων εγγράφων αποδεικνύεται αναγκαία, προκειμένου να διευκολυνθούν οι διαδικασίες και να επιταχυνθεί η πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου.
