Η αγορά ακινήτου αποτελεί μία από τις πιο σημαντικές συναλλαγές στη ζωή ενός ανθρώπου. Αυτό συμβαίνει διότι αφενός οι ακίνητες ιδιοκτησίες έχουν υψηλό οικονομικό κόστος και αφετέρου η συναλλαγή αυτή απαιτεί προσεκτική διερεύνηση λόγω του υψηλού κινδύνου νομικών ζητημάτων που μπορεί να εμπλέκονται.
Είναι σημαντικό οι αγοραστές ακινήτων να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, καθώς μπορεί να υπάρχουν νομικά προβλήματα σχετικά με την ιδιοκτησία. Αυτά τα προβλήματα μπορεί να περιλαμβάνουν παραβίαση των ορίων του ακινήτου ή υπερβάσεις σε αυτό, καθώς και προβλήματα με τις υποθήκες ή τις εγγραφές του ακινήτου. Επιπλέον, μπορεί να υπάρχουν διενέξεις σχετικά με την ιδιοκτησία από τρίτα πρόσωπα ή τραπεζικά ιδρύματα. Επιπλέον, είναι σημαντικό να ερευνήσετε εάν οι πληροφορίες για το ακίνητο είναι σωστές στο κτηματολόγιο και εάν οι συμβάσεις ανταποκρίνονται πλήρως στην κατάστασή του.
Το παρόν άρθρο έχει ως στόχο να ενημερώσει τους αγοραστές για τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν όσον αφορά τα νομικά θέματα κατά την αγορά ενός ακινήτου. Αρχικά, ο αγοραστής πρέπει να εντοπίσει το ακίνητο, είτε από τον ίδιο τον πωλητή, είτε μέσω μεσιτικών γραφείων ή ιστότοπων ακινήτων. Αφού οι ενδιαφερόμενες πλευρές συμφωνήσουν σχετικά με την αγοραπωλησία, ο αγοραστής, ως το νομικά πιο ευάλωτο μέρος, θα πρέπει να προσλάβει έναν δικηγόρο της επιλογής του για να ελέγξει τους τίτλους ιδιοκτησίας στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο. Ο νομικός έλεγχος πρέπει να γίνει πριν από την υπογραφή οποιασδήποτε ιδιωτικής συμφωνίας, καθώς συνήθως σε αυτήν τη φάση γίνεται προκαταβολή από τον αγοραστή στον πωλητή (γνωστή ως “κάπαρος”).
Νομικός Έλεγχος στην αγορά ακινήτου
Κατά τη διάρκεια του νομικού ελέγχου, ερευνώνται οι ιδιοκτησιακοί τίτλοι του ακινήτου και ελέγχεται η ύπαρξη οποιωνδήποτε περιορισμών σε αυτό. Ο έλεγχος πρέπει να καλύψει την περίοδο τουλάχιστον 20 ετών για να εξασφαλιστεί ότι η αγορά γίνεται από έγκυρο δικαιούχο. Έπειτα από τον πρώτο έλεγχο τίτλων (ο δεύτερος πρέπει να γίνει την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου), ακολουθεί η υπογραφή της ιδιωτικής συμφωνίας, στην οποία συνήθως ο αγοραστής καταβάλλει ένα ποσό ως προκαταβολή στον πωλητή, προκειμένου να αποκλειστεί η πώληση του ακινήτου σε τρίτους και να διασφαλιστεί η πώληση στον αγοραστή. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η ιδιωτική συμφωνία δεν έχει την ίδια νομική ισχύ με τη συμβολαιογραφική συμφωνία, καθώς μέσω της ιδιωτικής συμφωνίας μπορούν να ζητηθούν μόνο οι ενοχικές απαιτήσεις, όπως αποζημίωση σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τις όρους της.
Έπειτα από την ιδιωτική συμφωνία και την καταβολή της προκαταβολής όπως συνήθως απαιτείται, ακολουθεί η οριστική επιλογή του συμβολαιογράφου που θα καταρτίσει το συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος ζητά συνήθως τα εξής έγγραφα: 1) ταυτοποιητικά στοιχεία αγοραστή και πωλητή (ταυτότητα, διαβατήριο, άδεια παραμονής), 2) ειδικές εξουσιοδοτήσεις αν εκπροσωπούνται από εκπρόσωπο, 3) τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου, 4) το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και το σχετικό διάγραμμα από το αρμόδιο κτηματολόγιο, 5) την άδεια οικοδομής του ακινήτου, 6) τη βεβαίωση του μηχανικού για την ανύπαρξη παραβάσεων στο ακίνητο, 7) τη βεβαίωση του Δήμου ότι δεν υπάρχουν οφειλές προς αυτόν για το ακίνητο, 8) το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας του πωλητή και 9) τον διαχωρισμό της κοινόκτητης ιδιοκτησίας του ακινήτου.
Η επόμενη ενέργεια που ακολουθεί είναι η κατάρτιση της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου από τον συμβολαιογράφο, βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, και η υποβολή της στην αρμόδια φορολογική αρχή. Ακολουθεί η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης, γνωστού ως Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), που ανέρχεται περίπου στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η καταβολή του ποσού γίνεται μια φορά από τον αγοραστή πριν από την υπογραφή του τελικού συμβολαίου, και το αποδεικτικό πληρωμής πρέπει να συνοδεύει το συμβόλαιο. Φυσικά, στην περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας και εάν πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου, ο αγοραστής απαλλάσσεται από την καταβολή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου. Μετά από την ολοκλήρωση όλων των παραπάνω διαδικασιών και μετά τον έλεγχο των εγγράφων από τον συμβολαιογράφο και τους δικηγόρους των ενδιαφερομένων μερών, ακολουθεί η υπογραφή του τελικού συμβολαίου μπροστά στον συμβολαιογράφο, μετά από την ανάγνωση του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο στα ενεχόμενα μέρη (αγοραστής-πωλητής) και τους δικηγόρους τους.
Λόγω του γεγονότος ότι ο τομέας του ακινήτου υπόκειται στους νόμους του εμπράγματου δικαίου, για να ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοραπωλησίας ενός ακινήτου, είναι απαραίτητο να γίνει μεταβίβαση του υπογεγραμμένου συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί το συμβόλαιο στο αρμόδιο κτηματολόγιο, έτσι ώστε να ολοκληρωθεί οριστικά η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας του ακινήτου στον αγοραστή.
Τα κυριότερα έξοδα που συνήθως συνδέονται με την αγοραπωλησία ακινήτου περιλαμβάνουν την αμοιβή του νομικού, τις δικηγορικές αμοιβές τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή, τα έξοδα μεσιτείας εάν υπάρχει μεσίτης, τα έξοδα μεταβίβασης στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο και, εάν δεν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας, τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου.
Συμπερασματικά
Τελικά, Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτου είναι μια διαδικασία που, εάν δεν γίνονται προσεκτικά οι απαραίτητοι έλεγχοι, μπορεί να είναι είτε περίπλοκη είτε επιβλαβής. Συνεπώς, είναι απαραίτητη η βοήθεια ενός νομικού με γνώση στον τομέα του εμπράγματου δικαίου για να αποφευχθούν αναστρέψιμα λάθη.
