Κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας. Μετά το 1960 στη χώρα μας, η αύξηση των πολυκατοικιών οδήγησε στο φαινόμενο της έντονη αστικοποίησης, ειδικότερα στην Αθήνα, αλλά και στη Θεσσαλονική, στη Πάτρα και στο Ηράκλειο αλλά και στις υπόλοιπες μεγάλες πόλεις της χώρας μας. Ο νομοθέτης κατανοώντας τα ζητήματα που πρόκειται να ανακύψουν προσάρμοσε τη νομοθεσία ώστε να επιλύονται τα ζητήματα που ανακύπτουν σε τέτοιες περιπτώσεις. Δόθηκε προτεραιότητα λοιπόν στη σύνταξη του λεγόμενου κανονισμού οριζόντιας συνιδιοκτησίας, στις περιπτώσεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας που προβλέπονται τα αναγκαία για τις αναγκαίες δαπάνες και ειδικότερα για τα κοινόχρηστα.
Σε περίπτωση απουσίας του κανονισμού οριζόντιας συνιδιοκτησίας, η κατανομή των δαπανών των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας γίνεται μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Τυχόν άρνηση συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες θα πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά και μόνον στον κανονισμό της οριζόντιας συνιδιοκτησίας. Σε αντίθετη περίπτωση, οι συνιδιοκτήτες δικαιούνται να αξιώσουν τη καταβολή των κοινοχρήστων.
Κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας – Οι συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών
Είναι γεγονός πως ανέκαθεν οι κοινόχρηστες δαπάνες συνιστούσαν αντικείμενο συγκρούσεων και εντάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών. Οι βασικότερες αιτίες εκ των οποίων προκύπτουν οι διαξηφισμοί μεταξύ των συνιδιοκτητών είναι η έλλειψη κανονισμού πολυκατοικίας, η μη συμμόρφωση των συνιδιοκτητών με τον κανονισμό και η υποκειμενικότητα ως προς τι θεωρείται δίκαιο στη κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών.. Μάλιστα, μετά από την οικονομική κρίση, το πρόβλημα αυτό των κοινόχρηστων δαπανών εντάθηκε. Δεν είναι λίγοι οι συνάνθρωποι μας που λόγω των χαμηλών τους εισοδημάτων δε δύνανται να συνεισφέρουν στις κοινόχρηστες δαπάνες όπως ενδεικτικά είναι: η συντήρηση του ανελκυστήρα, το ρεύμα των κοινόχρηστων χώρων, η καθαριότητα και η συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων κ.α.
Στην αναγκαστική συγκυριότητα των ιδιοκτητών ανάλογα με τη μερίδα καθενός ανήκει οτιδήποτε σε μια πολυκατοικία δεν ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα κάποιου, ανάλογα βέβαια με τη μερίδα του καθενός. Η συμμετοχή στις κοινόχρηστες δαπάνες διαφέρει ανάλογα με τα τετραγωνικά κάθε διαμερίσματος. Μεγαλύτερη συμμετοχή προφανώς έχει ένας ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 130 τετραγωνικών και μικρότερη ένας ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 45 τετραγωνικών. Οι συνηθέστεροι κοινόχρηστοι χώροι είναι ενδεικτικά τα, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, τα φρεάτια των ανελκυστήρων, οι αυλές, το κλιμακοστάσιο, οι καπνοδόχοι η πρασιά γύρω από τη πολυκατοικία κ.α.
Ως κοινόχρηστες δαπάνες ορίζονται η συντήρηση, η επισκευή και η μεταβολή κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος. Με τον όρο συντήρηση του κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος εννοείται, η διατήρηση του κατάσταση κατάλληλη ώστε να εκπληρώνει το σκοπό του. Επισκευή κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος είναι η αποκατάσταση των φθορών του που οφείλονται στο χρόνο και όχι σε υπαιτιότητα κάποιου συνιδιοκτήτη, αλλά προέρχονται από από τη λεγόμενη συνήθη χρήση του ακινήτου ή από τυχαίο γεγονός. Ως μεταβολή του κοινού ορίζεται η βελτίωση του κοινόχρηστου πράγματος με σκοπό να βελτιστοποιηθεί σε σχέση με την αρχική του κατασκευή για να εξυπηρετεί καλύτερα το όφελος των συνιδιοκτητών.
Για τη πραγματοποίηση των δαπανών που σχετίζονται με τη συντήρηση, την επισκευή και τη μεταβολή των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας απαιτείται απόφαση της γενικής συνελεύσεως. Σε περίπτωση όμως που υπάρχει ανάγκη να διατηρηθεί η οικοδομή της πολυκατοικίας κατάλληλη για στέγαση ή αν θεωρηθεί πως υφίσταται άμεσος κίνδυνος καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων, ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα και ένας συνιδιοκτήτης από μόνος του, άνευ αποφάσεως της γενικής συνέλευσης να πραγματοποιήσει επισκευές. Μάλιστα σε μια τέτοια επείγουσα περίπτωση οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες θα πρέπει υποχρεωτικά να συνδράμουν στις κοινόχρηστες δαπάνες. Ο συνιδιοκτήτης που με δική του πρωτοβουλία ενδιαφέρθηκε να αποκαταστήσει τις έκτακτες βλάβες, έχει εκ του νόμου τη δυνατότητα να αξιώσει να του καταβληθούν οι δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν, για να γίνει το κτήριο κατάλληλο για ασφαλή στέγαση και δια της δικαστικής οδού, ασκώντας αγωγή στους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.
Σχετικά με τις ζημιές που προκαλούνται από ενέργειες ή παραλήψεις κάποιου ή κάποιων εκ των συνιδιοκτητών στους κοινόχρηστους χώρους νομικά προβλέπονται τα ακόλουθα: α) δικαστική απόφαση ασφαλιστικών μέτρων, β) δικαστική απόφαση τακτικής μετά από άσκηση αγωγής. Με τις αποφάσεις αυτές θα διαταχθεί εκ του δικαστή να μεριμνήσουν οι συνιδιοκτήτες για την επισκευή των βλαβών με δαπάνες όμως του υπαιτίου και όχι όλων των συνιδιοκτητών. Για περισσότερες πληροφορίες θα πρέπει να μιλήσετε με δικηγόρο που διαθέτει ειδίκευση στο δίκαιο πολυκατοικίας.
Σημαντικό είναι να λεχθεί πως κάθε συνιδιοκτήτης ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί ή όχι τα κοινόχρηστα πράγματα , έχει την υποχρέωση να συμμετέχει αναλογικά στις κοινόχρηστες δαπάνες, εκτός και αν υπάρχει αντίθετη νόμιμη και έγκυρη συμβατική δέσμευση. Η συνιδιοκτησία έχει ως βασικό της γνώρισμα τη συμμετοχή σύμφωνα με τα ποσοστά ιδιοκτησίας σε κάθε αποκλειστική κυριότητα. Άλλωστε, οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει να ενδιαφέρονται τόσο για την εικόνα της πολυκατοικίας στην οποία έχουν το διαμέρισμα τους, όσο και για τη λειτουργικότητα της πολυκατοικίας τους καθώς η καλή κατάσταση μιας πολυκατοικίας επηρεάζει σε σημαντικό βαθμό την αγοραστική αξία του διαμερίσματος τους, αφού ο κάθε εν δυνάμει αγοραστής σε μια ενδεχόμενη πώληση δε θα αγόραζε εύκολα ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία που καταρρέει.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, η νομοθεσία παρέχει τη δυνατότητα διεκδίκησης των κοινόχρηστων δαπανών μιας πολυκατοικίας, καθώς και ορίζει τους τρόπους με τους οποίους θα πρέπει να γίνεται η κατανομή των κοινοχρήστων. Οι κοινόχρηστες δαπάνες θα πρέπει να καταβάλλονται όχι μόνο γιατί έτσι επιβάλλει ο νόμος αλλά και για να λειτουργεί η πολυκατοικία εύρυθμα σε βάθος χρόνου.
