Κτηματολόγιο. Με βάση το άρθρο 1 παράγραφος 3 του νόμου 2664/1998, από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου, η υφιστάμενη διαδικασία μεταγραφών στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία για τις περιοχές που υπόκεινται σε κτηματολογική διαδικασία σύμφωνα με τον νόμο 2308/1995, αντικαθίσταται από το Εθνικό Κτηματολόγιο. Το Εθνικό Κτηματολόγιο λειτουργεί ως ένα σύστημα οργανωμένο σε κτηματοκεντρική βάση, συλλέγοντας νομικές, τεχνικές και άλλες πληροφορίες για όλα τα ακίνητα της περιοχής που υπόκεινται σε κτηματογράφηση.
Κτηματολόγιο – Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε
Μετά τη μεταφορά των πληροφοριών που συλλέχθηκαν κατά τη διαδικασία εκπόνησης του Εθνικού Κτηματολογίου στο αρμόδιο τοπικό κτηματολογικό γραφείο, ολοκληρώνεται η διαδικασία κτηματογράφησης και ξεκινά η λειτουργία του Κτηματολογικού Γραφείου με βάση τις πρώτες εγγραφές. Ο όρος “πρώτες εγγραφές” αναφέρεται στις αρχικές εγγραφές που καταχωρίζονται στα κτηματολογικά βιβλία μεταφέροντας τις πληροφορίες από τους κτηματολογικούς πίνακες, σύμφωνα με το άρθρο 6 παράγραφος 1 του νόμου 2664/1998.
Σε περίπτωση που οι πρώτες εγγραφές είναι ανακριβείς, απαιτείται η διόρθωσή τους εντός της προθεσμίας που ορίζεται ανάλογα με τη διαδικασία για κάθε περίπτωση ανακριβούς εγγραφής, σύμφωνα με τον νόμο 2664/1998.
Με το άρθρο 37 του νόμου 4361/2016 τροποποιήθηκε το άρθρο 6 του νόμου 2664/1998, ορίζοντας ότι οι περιπτώσεις α και β της παραγράφου 2 του άρθρου 6 του νόμου 2664/1998, όπως τροποποιήθηκαν και ισχύουν με το άρθρο 2 παράγραφος 2 του νόμου 4164/2013, αντικαθίστανται ως εξής:
Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής, μπορεί να κινηθεί αγωγή ενώπιον του αρμόδιου πρωτοδικείου για την αναγνώριση του προσβαλλόμενου δικαιώματος από την ανακριβή εγγραφή και τη διόρθωση, είτε ολική είτε μερική, της πρώτης εγγραφής. Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) μπορεί να υποβληθεί από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον εντός της αποκλειστικής προθεσμίας επτά (7) ετών. Για τις περιοχές που υπόκεινται σε κτηματογράφηση πριν τη δημοσίευση και έναρξη ισχύος του νόμου 3481/2006, η αποκλειστική προθεσμία για την περίπτωση (Α) της παραγράφου αυτής είναι 14 έτη.
Η αγορά ακινήτου αποτελεί ίσως την πιο σημαντική οικονομική συναλλαγή που μπορεί να πραγματοποιήσει κάποιος και για πολλούς ανθρώπους αποτελεί μια απόφαση που επηρεάζει τη ζωή τους. Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός κατοικίας, είναι απαραίτητο να πραγματοποιήσετε ορισμένους ελέγχους που θα εξασφαλίσουν ότι η απόφασή σας είναι η σωστή επιλογή. Ο πρώτος ελέγχος αφορά την αναθεώρηση της απόφασής σας για την αγορά του ακινήτου, ενώ στη συνέχεια ακολουθούν ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος.
Ο έλεγχος της προσωπικής απόφασης είναι πολύ σημαντικός, καθώς πρέπει να εξετάσετε για μια τελευταία φορά εάν η επιλογή σας αντιστοιχεί στον τύπο κατοικίας που επιθυμείτε (π.χ. διαμέρισμα, μονοκατοικία, μεζονέτα), την περιοχή (κέντρο, προάστιο) και την προσβασιμότητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, σχολεία, καταστήματα και φυσικά στην εργασία σας. Πρέπει επίσης να εξετάσετε και να βεβαιωθείτε ότι η χρηματοδότηση της αγοράς του ακινήτου, όπως ένα δάνειο, είναι κατάλληλη και ότι μπορείτε να ανταπεξέλθετε στις χρηματοδοτικές υποχρεώσεις χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις στο μέλλον.
Ο νομικός έλεγχος πραγματοποιείται από έναν δικηγόρο και περιλαμβάνει τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου. Ο δικηγόρος επισκέπτεται το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο για να εξετάσει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει να εξεταστούν προσεκτικά οι τίτλοι κτήσης του πωλητή, τουλάχιστον για μια περίοδο είκοσι ετών, και να ζητηθούν τα αντίστοιχα πιστοποιητικά.
Οι συνηθέστερες περιπτώσεις που χρειάζεται συνδρομή δικηγόρου σε υποθέσεις κτηματολογίου είναι:
- Σύνταξη και υποβολή αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής: Οι δικηγόροι μπορούν να βοηθήσουν τους πελάτες τους στην σύνταξη και υποβολή αιτήσεων για τη διόρθωση λαθών ή ελλείψεων στα κτηματολογικά έγγραφα.
- Ενστάσεις στην επιτροπή ενστάσεων: Οι δικηγόροι μπορούν να εκπροσωπήσουν τους πελάτες τους κατά την υποβολή ενστάσεων στην επιτροπή ενστάσεων, καθώς και στην αντιμετώπιση ενστάσεων που υποβάλλονται από τρίτους.
- Πρόδηλα σφάλματα: Σε περιπτώσεις που απαιτείται η διόρθωση αρχικών εγγράφων λόγω πρόδηλων σφαλμάτων, ο δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει στην υποβολή αίτησης διορθώσεως και να παρακολουθήσει την πορεία της υπόθεσης.
- Ζητήματα ιδιοκτησίας: Όταν υπάρχουν διαφωνίες ή αμφισβητήσεις σχετικά με την ιδιοκτησία ακινήτων, ο δικηγόρος μπορεί να εκπροσωπήσει τον πελάτη του σε δικαστικές διαδικασίες για την επίλυση του ζητήματος.
Γενικά, η συνδρομή δικηγόρου στις υποθέσεις κτηματολογίου είναι σημαντική για την εξασφάλιση των δικαιωμάτων του κάθε ατόμου ή φορέα και την ομαλή διεκπεραίωση των διοικητικών και δικαστικών διαδικασιών.
Συνοψίζοντας, τα βασικότερα ζητήματα που σχετίζονται με το εθνικό κτηματολόγιο είναι:
- Δηλώσεις κτηματολογίου: Οι πολίτες υποχρεούνται να δηλώσουν τα ακίνητα τους στο εθνικό κτηματολόγιο, προκειμένου να καταχωρηθούν σε ψηφιακές βάσεις δεδομένων.
- Ανάρτηση κτηματολογικών στοιχείων: Τα κτηματολογικά στοιχεία και διαγράμματα πρέπει να αναρτώνται σε κατάλληλες διαδικασίες, και μπορεί να προκύψουν ενστάσεις επί αυτών.
- Πρόδηλα σφάλματα: Σε περιπτώσεις πρόδηλων σφαλμάτων στα αρχικά κτηματολογικά έγγραφα, μπορεί να απαιτείται διόρθωση μέσω αίτησης στο κτηματολογικό γραφείο ή με δικαστική απόφαση.
- Ζητήματα ιδιοκτησίας: Σε διαφωνίες ή αμφισβητήσεις σχετικά με την ιδιοκτησία ακινήτων, ενδέχεται να απαιτείται διόρθωση με δικαστική απόφαση.
Παρά τις προκλήσεις και τα πιθανά λάθη, το εθνικό κτηματολόγιο παρουσιάζει πολλά πλεονεκτήματα με την ψηφιοποίηση των εγγράφων και την οργάνωση των πληροφοριών για τα ακίνητα. Η νομοθεσία παρέχει κατάλληλες διαδικασίες για τη διόρθωση τυχόν σφαλμάτων ή παραλείψεων που μπορεί να προκύψουν. Ο δικηγόρος κτηματολογίου θα σας δώσει περισσότερες πληροφορίες.
Ο έλεγχος περιλαμβάνει τον έλεγχο για τυχόν δικαστικές διαφορές, εκκρεμότητες οφειλών ή εγγυήσεων που αφορούν το ακίνητο.
Επίσης, ελέγχεται το συμβόλαιο εργολαβίας, οι όροι του συμβολαίου για οριζόντια ιδιοκτησία, οι κανονισμοί της πολυκατοικίας και οποιεσδήποτε τροποποιήσεις έχουν γίνει, καθώς και οι συμφωνημένες χρήσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών. Εάν ο πωλητής εκπροσωπείται από δικηγόρο κατά τη διάρκεια της αγοραπωλησίας, πρέπει να ελεγχθεί η εξουσιοδότηση του δικηγόρου και εάν έχουν δοθεί οι απαραίτητες εντολές. Πρέπει επίσης να δοθεί ιδιαίτερη προσοχή στις εντολές που δίνονται σε αλλοδαπή χώρα για την εξακρίβωση της γνησιότητάς τους, καθώς και στις περιπτώσεις που ο πωλητής είναι ηλικιωμένος, άρρωστος ή ανήλικος. Ο δικηγόρος πρέπει να επισημάνει στον αγοραστή την ανάγκη για ταχεία μεταβίβαση της ιδιοκτησίας, καθώς η κυριότητα του ακινήτου αποκτά ο πρώτος που πραγματοποιεί τη μεταγραφή και όχι ο πρώτος που αγοράζει!
