Real Estate. Τα τελευταία χρόνια έχει διαφανώς αυξηθεί η συχνότητα αγοραπωλησιών ακινήτων, μιας και η οικονομική σταθερότητα της χώρας μας έχει βελτιωθεί σε σχέση με προηγούμενες χρονιές και την περίοδο των μνημονίων. Αναμφίβολα, η αγοραπωλησία ακινήτου αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά νομικά επιτεύγματα στη ζωή ενός ατόμου. Το γεγονός ότι η συναλλαγή αυτή φέρει σημαντικές οικονομικές επιπτώσεις, τόσο για τον πωλητή που παραχωρεί την ακίνητη περιουσία του, όσο και για τον αγοραστή που επενδύει μεγάλο ποσό, απαιτεί προσεκτική διεκπεραίωση και προσοχή σε όλα τα βήματα της διαδικασίας. Από τον έλεγχο των νομικών τίτλων του ακινήτου μέχρι την εγγραφή της μεταβίβασης στα αντίστοιχα κτηματολογικά ή υποθηκοφυλακεία.
Σχετικά με την διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου από την νομική σκοπιά, η πρώτη και πιο κρίσιμη φάση είναι ο νομικός έλεγχος του ακινήτου, γνωστός και ως έλεγχος τίτλων. Κάθε πιθανός αγοραστής προτού προχωρήσει σε αγορά, θα πρέπει να διενεργεί τον νομικό έλεγχο του ακινήτου στα αρμόδια κτηματολογικά και υποθηκοφυλακεία. Ο δικηγόρος που εκπροσωπεί τον αγοραστή θα πρέπει να εξετάσει λεπτομερώς την ιστορία του ακινήτου, με προσοχή σε πληροφορίες που υπερβαίνουν τα 20 έτη, για να διασφαλίσει την νομιμότητα της κυριότητας του πωλητή και την απουσία βαρών όπως υποθήκες και δικαιώματα τρίτων.
Μετά από προσεκτικό έλεγχο των τίτλων της ακίνητης περιουσίας, ακολουθεί το προσωπικό συμφωνητικό για την πώληση του ακινήτου. Αυτό το συμφωνητικό περιλαμβάνει επίσης την προκαταβολή που ο αγοραστής καταβάλλει στον πωλητή ως ένδειξη της σοβαρότητάς του να αγοράσει το ακίνητο και να το δεσμεύσει. Στο προσωπικό συμφωνητικό συνήθως περιλαμβάνονται όροι που αφορούν το ποσό της αγοραπωλησίας και την ημερομηνία υπογραφής του τελικού συμβολαίου για το ακίνητο. Ακολουθεί η διαδικασία συλλογής όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών, τα οποία ο συμβολαιογράφος θα χρειαστεί για τη σύνταξη του τελικού συμβολαίου. Ο πωλητής, κυρίως μέσω του επιλεγμένου δικηγόρου του, είναι υπεύθυνος για τη συλλογή αυτών των δικαιολογητικών και την παράδοσή τους στον συμβολαιογράφο που θα επιλέξει ο αγοραστής.
Παρακάτω θα παρουσιάσουμε τα βασικότερα προαπαιτούμενα έγγραφα για την σύνταξη συμβολαίου ακινήτου.
Real Estate – Αυτά τα δικαιολογητικά απαιτούνται από τον συμβολαιογράφο κατά την αγοραπωλησία ακινήτου και περιλαμβάνουν τα εξής:
- Τίτλος Ιδιοκτησίας του πωλητή, δηλαδή το συμβόλαιο που επιβεβαιώνει την διαθεσιμότητα του ακινήτου προς πώληση.
- Φωτοτυπίες ταυτότητας των εμπλεκόμενων μερών.
- Αν το συμβόλαιο υπογράφεται από εξουσιοδοτημένο τρίτο πρόσωπο.
- Πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας του πωλητή.
- Αν ο πωλητής είναι νομικό πρόσωπο, έχει εμπορική επιχείρηση ή είναι μέτοχος σε εταιρεία, πρέπει να παρέχει την ασφαλιστική του ενημερότητα από τον ηλεκτρονικό φορέα ΕΦΚΑ (e-ΕΦΚΑ).
- Εάν το ακίνητο εμπίπτει σε περιοχή εξυπηρέτησης κτηματολογικού γραφείου, πρέπει να παρέχονται το κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα του κτηματολογικού διαγράμματος.
- Αν υπάρχει γραφείο κτηματογράφησης στην περιοχή, απαιτείται πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου.
- Σχέδιο τοπογραφικού διαγράμματος ή κάτοψης του ακινήτου.
- Άδεια οικοδομής.
- Βεβαίωση από πτυχιούχο μηχανικό ότι δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες στο ακίνητο.
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του ακινήτου.
- Πιστοποιητικό από το δήμο για τη μη ύπαρξη ΤΑΠ (Τοπικός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας) οφειλών στο ακίνητο.
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων) του ακινήτου.
- Δήλωση Ε9 από τον πωλητή.
Είναι πιθανό να απαιτηθούν και άλλα έγγραφα, αλλά τα παραπάνω αναφερθέντα είναι τα βασικά.
Διαδικασία Σύνταξης Δήλωσης Φόρου για τη Μεταβίβαση Ακινήτου
Όταν, λοιπόν, ο συμβολαιογράφος παραλάβει τα παραπάνω ενσωματωμένα έγγραφα, προχωρά στον χειρισμό της διαδικασίας για τη σύνταξη της αναγκαίας δήλωσης φόρου για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Αυτή η δήλωση υπογράφεται από τα μέρη που συμμετέχουν στη σύμβαση, και στη συνέχεια, ο αγοραστής αναλαμβάνει την παράδοσή της στη Δημόσια Οικονομική Υπηρεσία (ΔΟΥ), όπου το ακίνητο βρίσκεται τοποθετημένο. Κατά την παράδοση, ο αγοραστής προσκομίζει επίσης το απαραίτητο πιστοποιητικό από τη Δημόσια Υπηρεσία Οικονομικών (ΔΥΟ), το οποίο διαβεβαιώνει πως ο φόρος έχει καταβληθεί. Το ποσοστό του φόρου για τη μεταβίβαση του ακινήτου ανέρχεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Παρόλα αυτά, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι υπάρχει η εναλλακτική δυνατότητα να μην επιβληθεί ο φόρος για τη μεταβίβαση του ακινήτου, εάν πρόκειται για την πρώτη και κύρια κατοικία του αγοραστή και η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα όρια που έχει καθορίσει ο νόμος. Αφού ολοκληρωθεί η διαδικασία που σχετίζεται με τον φόρο για τη μεταβίβαση του ακινήτου, συνήθως ο συμβολαιογράφος προσφέρει στον αγοραστή ένα προσχέδιο της τελικής σύμβασης, το οποίο στη συνέχεια αξιολογεί ο δικηγόρος του αγοραστή και εκφράζει τυχόν αντιρρήσεις ή διορθώσεις στα σημεία όπου αντιδιαστατικότητα ανακύπτει.
Κατά την ημέρα που οριστικοποιείται το συμβόλαιο, απαιτείται από τον δικηγόρο του αγοραστή να πραγματοποιήσει τον τελευταίο έλεγχο των τίτλων του ακινήτου, προκειμένου να διασφαλίσει ότι δεν υπάρχουν επιβαρύνσεις από τον προηγούμενο έλεγχο μέχρι την υπογραφή των συμβολαίων. Η οριστική υπογραφή των συμβολαίων λαμβάνει χώρα μπροστά στον συμβολαιογράφο, με τη συμμετοχή των συμβαλλόμενων μερών και των αντίστοιχων δικηγόρων. Κατά την υπογραφή, πραγματοποιείται η πληρωμή του υπολοίπου του αντιτίμου της αγοράς. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη σύνταξη και τη διαχείριση της διαδικασίας υποκύπτει στον αγοραστή του ακινήτου.
Η ενδιάμεση αγοραπωλησία ολοκληρώνεται με τη μεταβίβαση του συμβολαίου στο κατάλληλο Υποθηκοφυλακείο ή την εγγραφή του στο αντίστοιχο κτηματολόγιο, στις περιοχές όπου αυτά εφαρμόζονται. Αυτή η τελική φάση υλοποιείται μετά την παράδοση ενός αντιγράφου του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο στον αγοραστή ή τον δικηγόρο του, περιλαμβάνοντας τις απαραίτητες αιτήσεις για τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Μετά από μερικές ημέρες, ο αγοραστής λαμβάνει το πιστοποιητικό μεταβίβασης. Τελικό βήμα είναι η προώθηση του αντιγράφου του συμβολαίου στον λογιστή του αγοραστή, προκειμένου να ενημερωθούν οι απαραίτητες φορολογικές διαδικασίες για την καινούρια ιδιοκτησία.
Συμπερασματικά
Συνολικά, οι διαδικασίες στο Real Estate που πρέπει να εκτελεστούν κατά την αγοραπωλησία ακινήτου συνοψίζονται ως εξής: αρχικός έλεγχος τίτλων ακινήτου, σύναψη ιδιωτικής συμφωνίας με προκαταβολή από τον αγοραστή, συγκέντρωση απαραίτητων εγγράφων από τον πωλητή ή δικηγόρο του, υποβολή στον συμβολαιογράφο, εξόφληση φόρου μεταβίβασης (εάν απαιτείται), τελικός έλεγχος τίτλων την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων, μεταφορά συμβολαίου σε υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο και ενημέρωση Ε9 του αγοραστή. Αυτές οι διαδικασίες πρέπει να διεξαχθούν προσεκτικά από δικηγόρους ακινήτων, προκειμένου να αποφευχθούν μελλοντικά προβλήματα που ενδέχεται να είναι δύσκολο να διορθωθούν.
