Η κυριότητα είναι μια νομική κατάσταση, σε αντίθεση με τη νομή που είναι μια πραγματική κατάσταση. Για αυτό άλλωστε η κυριότητα αποκτάται σύμφωνα με τις διατάξεις του εμπραγμάτου δικαίου, τις οποίες θα αναλύσουμε κατωτέρω. Ως κυριότητα λοιπόν ορίζεται η άμεση, καθολική και απόλυτη εξουσία επί πράγματος κινητού ή ακινήτου, η οποία ασκείται εντός των ορίων του νόμου, ως προς όλες τις χρησιμότητες του κινητού ή ακινήτου. Η κυριότητα διακρίνεται σε πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα και μετακλητή κυριότητα. Θα λέγαμε πως η κυριότητα αποτελεί το σπουδαιότερο και ισχυρότερο εμπράγματο δικαίωμα.
Πως πραγματοποιείται όμως η κτήση της κυριότητας;
H κυριότητα αποκτάται είτε πρωτότυπα, είτε παράγωγα. Πρωτότυπη είναι η κυριότητα που αποκτάται επί υφιστάμενων ή νέων πραγμάτων, ανεξάρτητα με το αν αυτά παράχθηκαν με ανθρώπινη ενέργεια ή από τη φύση. Συνέπεια της συγκεκριμένης κτήσης της κυριότητας είναι, πως η πρωτότυπη κυριότητα αποκτάται ελεύθερη από κάθε βάρος.
Παράγωγη κτήση της κυριότητας είναι, αυτή που πραγματοποιείται σε υφιστάμενα πράγματα δια εμπραγμάτου συμβάσεως. Στα κινητά είναι απαραίτητο να παραδοθεί η νομή και στα ακίνητα να πραγματοποιηθεί η μεταγραφή τους.
Ποιες είναι οι κατηγορίες της πρωτότυπης κτήσης της κυριότητας;
1) Η κατάληψη αδεσπότων γνωστή με τον όρο (occupatio):
Σύμφωνα με το άρθρο 1075 ΑΚ, αυτός που λαμβάνει με διάνοια κυρίου στη νομή του αδέσποτο κινητό καθίσταται κύριος αυτού. Συνεπώς, αναφορικά με τα κινητά αντικείμενα η κατά πρωτότυπο τρόπο κτήση της νομής τους, προσπορίζει στο πρόσωπο που τα καταλαμβάνει κυριότητα κατά πρωτότυπο τρόπο.
2) Η εύρεση απολωλότων:
Aπολωλότα, δηλαδή χαμένα είναι τα κινητά πράγματα τα οποία ξέφυγαν ακούσια από την εξουσία του κυρίου τους, χωρίς ωστόσο να είναι αδέσποτα ή κλοπιμαία και χωρίς να βρίσκονται στη νομή κάποιου άλλου προσώπου. Αυτός που βρήκε λοιπόν τα χαμένα αντικείμενα, γίνεται κύριος αυτών εφόσον όμως αφενός ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη τους και αφετέρου, αν αυτό δε καθίσταται δυνατόν εφόσον προβεί σε ενημέρωση της αστυνομικής αρχής, αν βέβαια τα ευρήματα είναι κάποιας αξίας.
3) Κτήση θησαυρού
Το πρόσωπο που βρήκε κάποιον θησαυρό και τον έχει υπό τη νομή του, καθίσταται κύριος αυτού κατά το ήμισυ. Το υπόλοιπο ήμισυ, ανήκει κατά κυριότητα στον κύριο του πράγματος που βρισκόταν ο θησαυρός.
4) Κτήση με επιδίκαση
Τα δικαστήρια δύνανται να προσπορίσουν σε κάποιον, δια δικαστικής αποφάσεως τη κυριότητα σε ορισμένο πράγμα. Συνήθεις τέτοιες περιπτώσεις είναι, η ανοικοδόμηση σε γειτονικό ακίνητο με καλή πίστη και επί κανονισμών με συγκεχυμένα όρια.
5) Κτήση με προσκύρωση
Η δημόσια αρχή δύναται με πράξη της, μετά από προβλεπόμενη διαδικασία, να αποδώσει τη κυριότητα σε κάποιο πρόσωπο σε βάρος άλλου, αφού φυσικά το αποζημιώσει για λόγους κυρίως ρυμοτομίας.
6) Κτήση με ένωση ακινήτου με ακίνητο
Οι συνηθέστεροι τρόποι είναι η πρόσχωση, η πρόσκλυση, η εμφάνιση ποτάμιας νήσου και η κατάλειψη εγκαταλειφθείσας κοίτης μη πλευσίμου ποταμού. Περιπτώσεις πολύ σπάνιες στις μέρες μας που αναφέρονται για τη πληρέστερη ενημέρωση σας.
7) Η χρησικτησία
Ως χρησικτησία ορίζεται, η κτήση της κυριότητας σε κινητό ή ακίνητο πράγμα, με άσκηση νομής επί αυτού για ορισμένο χρονικό διάστημα. Η χρησικτησία διακρίνεται σε τακτική και σε έκτακτη. Για τη τακτική χρησικτησία απαιτείται, να πραγματοποιείται νομή για τρία έτη στα κινητά και για 10 έτη στα ακίνητα, να έχει καλή πίστη το πρόσωπο που νέμεται το κινητό ή το ακίνητο και να υπάρχει κάποιος νόμιμος τίτλος. Στην έκτακτη χρησικτησία δε χρειάζεται τίποτε άλλο, πέρα από τη νομή του κινητού ή ακινήτου για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει τα είκοσι έτη.
Παράγωγη κτήση της κυριότητας
Με παράγωγο τρόπο αποκτάται η κυριότητα είτε με σύμβαση, είτε με άλλους τρόπους οι συνηθέστεροι εκ των οποίων είναι η κληρονομική διαδοχή δια νόμου ή διαθήκης και η κληροδοσία. Στις περιπτώσεις παράγωγης κτήσης της κυριότητας, δεν αποκτά κανείς περισσότερα δικαιώματα από όσα είχε ο δικαιοπάροχος του ή από το πρόσωπο εκ του οποίου αντλεί τα κληρονομικά του δικαιώματα. Η σύμβαση που αποτελεί και τον βασικότερο τρόπο κτήσης της κυριότητας με παράγωγο τρόπο, είναι εμπράγματη και μπορεί να αφορά μεταβίβαση κυριότητας, είτε σε κινητά είτε σε ακίνητα. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως, τα ακίνητα είναι απαραίτητο να μεταγραφούν καθώς η πώληση είναι υποσχετικής φύσεως δικαιοπραξία, ενώ η μεταβίβαση αυτών είναι εκποιητική.
Η σύμβαση για τη μεταβίβαση κυριότητας σε κινητά είναι αναιτιώδης. Θα πρέπει βέβαια να παραδοθεί η νομή του κινητού και να συμφωνηθεί, η μετάθεση της κυριότητας από τον μεταβιβάζοντα στον αποκτώντα. Επί μεταβιβάσεως της κυριότητας σε ακίνητα, ο νόμος είναι αυστηρότερος, καθώς πρόκειται για αντικείμενα κατά τεκμήριον μεγαλύτερης οικονομικής σημασίας. Συγκεκριμένα, απαιτείται να μνημονεύεται η αιτία για την οποία γίνεται η μεταβίβαση, καθώς πρόκειται για μια αιτιώδη δικαιοπραξία.
Θα πρέπει ο μεταβιβάζοντας να είναι κύριος του ακινήτου, να υπάρχει συμφωνία έγγραφη μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος πως η μετάθεση της κυριότητας πραγματοποιείται για κάποια νόμιμη αιτία και φυσικά η συμφωνία αυτή θα πρέπει γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί στο κτηματολόγιο. Στα βιβλία μεταγραφών μεταγράφεται όχι μόνο η σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και κάθε δικαιοπραξία σε ακίνητα.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, η κυριότητα αποκτάται είτε πρωτότυπα είτε παράγωγα. Το συνηθέστερο στις μέρες μας είναι η παράγωγη κτίση της κυριότητας, παρατηρείται ωστόσο όμως και πρωτότυπη κτήση της κυριότητας κυρίως σε ακίνητα (χωράφια, οικόπεδα) δια της μεθόδου της τακτικής ή της έκτακτης χρησικτησίας. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως για τη κτήση της κυριότητας ακινήτου, χρειάζεται οπωσδήποτε συμβόλαιο και μεταγραφή του τίτλου.
