Η κυριότητα είναι μια νομική κατάσταση, σε αντίθεση με τη νομή που είναι μια πραγματική κατάσταση. Για αυτό άλλωστε η κυριότητα αποκτάται σύμφωνα με τις διατάξεις του εμπραγμάτου δικαίου, τις οποίες θα αναλύσουμε κατωτέρω. Ως κυριότητα λοιπόν ορίζεται η άμεση, καθολική και απόλυτη εξουσία επί πράγματος κινητού ή ακινήτου, η οποία ασκείται εντός των ορίων του νόμου, ως προς όλες τις χρησιμότητες του κινητού ή ακινήτου. Η κυριότητα διακρίνεται σε πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα και μετακλητή κυριότητα. Θα λέγαμε πως η κυριότητα αποτελεί το σπουδαιότερο και ισχυρότερο εμπράγματο δικαίωμα.
Πως πραγματοποιείται όμως η κτήση της κυριότητας;
H κυριότητα αποκτάται είτε πρωτότυπα, είτε παράγωγα. Πρωτότυπη είναι η κυριότητα που αποκτάται επί υφιστάμενων ή νέων πραγμάτων, ανεξάρτητα με το αν αυτά παράχθηκαν με ανθρώπινη ενέργεια ή από τη φύση. Συνέπεια της συγκεκριμένης κτήσης της κυριότητας είναι, πως η πρωτότυπη κυριότητα αποκτάται ελεύθερη από κάθε βάρος.
Παράγωγη κτήση της κυριότητας είναι, αυτή που πραγματοποιείται σε υφιστάμενα πράγματα δια εμπραγμάτου συμβάσεως. Στα κινητά είναι απαραίτητο να παραδοθεί η νομή και στα ακίνητα να πραγματοποιηθεί η μεταγραφή τους.
Ποιες είναι οι κατηγορίες της πρωτότυπης κτήσης της κυριότητας;
1) Η κατάληψη αδεσπότων γνωστή με τον όρο (occupatio):
Σύμφωνα με το άρθρο 1075 ΑΚ, αυτός που λαμβάνει με διάνοια κυρίου στη νομή του αδέσποτο κινητό καθίσταται κύριος αυτού. Συνεπώς, αναφορικά με τα κινητά αντικείμενα η κατά πρωτότυπο τρόπο κτήση της νομής τους, προσπορίζει στο πρόσωπο που τα καταλαμβάνει κυριότητα κατά πρωτότυπο τρόπο.
2) Η εύρεση απολωλότων:
Aπολωλότα, δηλαδή χαμένα είναι τα κινητά πράγματα τα οποία ξέφυγαν ακούσια από την εξουσία του κυρίου τους, χωρίς ωστόσο να είναι αδέσποτα ή κλοπιμαία και χωρίς να βρίσκονται στη νομή κάποιου άλλου προσώπου. Αυτός που βρήκε λοιπόν τα χαμένα αντικείμενα, γίνεται κύριος αυτών εφόσον όμως αφενός ειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη τους και αφετέρου, αν αυτό δε καθίσταται δυνατόν εφόσον προβεί σε ενημέρωση της αστυνομικής αρχής, αν βέβαια τα ευρήματα είναι κάποιας αξίας.
3) Κτήση θησαυρού
Το πρόσωπο που βρήκε κάποιον θησαυρό και τον έχει υπό τη νομή του, καθίσταται κύριος αυτού κατά το ήμισυ. Το υπόλοιπο ήμισυ, ανήκει κατά κυριότητα στον κύριο του πράγματος που βρισκόταν ο θησαυρός.
4) Κτήση με επιδίκαση
Τα δικαστήρια δύνανται να προσπορίσουν σε κάποιον, δια δικαστικής αποφάσεως τη κυριότητα σε ορισμένο πράγμα. Συνήθεις τέτοιες περιπτώσεις είναι, η ανοικοδόμηση σε γειτονικό ακίνητο με καλή πίστη και επί κανονισμών με συγκεχυμένα όρια.
5) Κτήση με προσκύρωση
Η δημόσια αρχή δύναται με πράξη της, μετά από προβλεπόμενη διαδικασία, να αποδώσει τη κυριότητα σε κάποιο πρόσωπο σε βάρος άλλου, αφού φυσικά το αποζημιώσει για λόγους κυρίως ρυμοτομίας.
6) Κτήση με ένωση ακινήτου με ακίνητο
Οι συνηθέστεροι τρόποι είναι η πρόσχωση, η πρόσκλυση, η εμφάνιση ποτάμιας νήσου και η κατάλειψη εγκαταλειφθείσας κοίτης μη πλευσίμου ποταμού. Περιπτώσεις πολύ σπάνιες στις μέρες μας που αναφέρονται για τη πληρέστερη ενημέρωση σας.
7) Η χρησικτησία
Ως χρησικτησία ορίζεται, η κτήση της κυριότητας σε κινητό ή ακίνητο πράγμα, με άσκηση νομής επί αυτού για ορισμένο χρονικό διάστημα. Η χρησικτησία διακρίνεται σε τακτική και σε έκτακτη. Για τη τακτική χρησικτησία απαιτείται, να πραγματοποιείται νομή για τρία έτη στα κινητά και για 10 έτη στα ακίνητα, να έχει καλή πίστη το πρόσωπο που νέμεται το κινητό ή το ακίνητο και να υπάρχει κάποιος νόμιμος τίτλος. Στην έκτακτη χρησικτησία δε χρειάζεται τίποτε άλλο, πέρα από τη νομή του κινητού ή ακινήτου για χρονικό διάστημα που υπερβαίνει τα είκοσι έτη.
Παράγωγη κτήση της κυριότητας
Με παράγωγο τρόπο αποκτάται η κυριότητα είτε με σύμβαση, είτε με άλλους τρόπους οι συνηθέστεροι εκ των οποίων είναι η κληρονομική διαδοχή δια νόμου ή διαθήκης και η κληροδοσία. Στις περιπτώσεις παράγωγης κτήσης της κυριότητας, δεν αποκτά κανείς περισσότερα δικαιώματα από όσα είχε ο δικαιοπάροχος του ή από το πρόσωπο εκ του οποίου αντλεί τα κληρονομικά του δικαιώματα. Η σύμβαση που αποτελεί και τον βασικότερο τρόπο κτήσης της κυριότητας με παράγωγο τρόπο, είναι εμπράγματη και μπορεί να αφορά μεταβίβαση κυριότητας, είτε σε κινητά είτε σε ακίνητα. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως, τα ακίνητα είναι απαραίτητο να μεταγραφούν καθώς η πώληση είναι υποσχετικής φύσεως δικαιοπραξία, ενώ η μεταβίβαση αυτών είναι εκποιητική.
Η σύμβαση για τη μεταβίβαση κυριότητας σε κινητά είναι αναιτιώδης. Θα πρέπει βέβαια να παραδοθεί η νομή του κινητού και να συμφωνηθεί, η μετάθεση της κυριότητας από τον μεταβιβάζοντα στον αποκτώντα. Επί μεταβιβάσεως της κυριότητας σε ακίνητα, ο νόμος είναι αυστηρότερος, καθώς πρόκειται για αντικείμενα κατά τεκμήριον μεγαλύτερης οικονομικής σημασίας. Συγκεκριμένα, απαιτείται να μνημονεύεται η αιτία για την οποία γίνεται η μεταβίβαση, καθώς πρόκειται για μια αιτιώδη δικαιοπραξία.
Θα πρέπει ο μεταβιβάζοντας να είναι κύριος του ακινήτου, να υπάρχει συμφωνία έγγραφη μεταξύ μεταβιβάζοντος και αποκτώντος πως η μετάθεση της κυριότητας πραγματοποιείται για κάποια νόμιμη αιτία και φυσικά η συμφωνία αυτή θα πρέπει γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί στο κτηματολόγιο. Στα βιβλία μεταγραφών μεταγράφεται όχι μόνο η σύμβαση για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και κάθε δικαιοπραξία σε ακίνητα.
Η κτήση ακινήτου είναι η διαδικασία με την οποία ένα άτομο αποκτά την κυριότητα ενός ακινήτου, δηλαδή γίνεται ιδιοκτήτης του. Στην ελληνική νομοθεσία, η κτήση ακινήτου ρυθμίζεται από το Αστικό Δίκαιο και συγκεκριμένα από τα άρθρα 1033 και επόμενα του Αστικού Κώδικα. Παρακάτω παρατίθενται τα βασικά βήματα και έννοιες που σχετίζονται με την κτήση ακινήτου:
1. Συμφωνία και Μεταβίβαση Κυριότητας
Σύμφωνα με το άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα, για τη μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου απαιτείται:
- Συμφωνία μεταξύ του κυρίου (ιδιοκτήτη) του ακινήτου και του προσώπου που θα το αποκτήσει. Αυτή η συμφωνία γίνεται για κάποια νόμιμη αιτία, όπως για παράδειγμα με την αγορά, δωρεά ή κληρονομιά.
- Συμβολαιογραφικό έγγραφο: Η συμφωνία πρέπει να αποτυπωθεί σε συμβολαιογραφικό έγγραφο, δηλαδή σε συμβόλαιο το οποίο θα υπογράψουν οι εμπλεκόμενοι. Η σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου.
- Μεταγραφή: Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, το έγγραφο αυτό πρέπει να κατατεθεί στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, όπου γίνεται η μεταγραφή της πράξης. Η μεταγραφή είναι απαραίτητη για την ολοκλήρωση της διαδικασίας και την κατοχύρωση της κυριότητας του ακινήτου από το νέο ιδιοκτήτη.
2. Νόμιμη Αιτία Κτήσης
Η μεταβίβαση κυριότητας ενός ακινήτου γίνεται για κάποια νόμιμη αιτία. Οι πιο συνηθισμένοι τρόποι απόκτησης κυριότητας ακινήτου είναι:
- Αγοραπωλησία: Ο πιο συνηθισμένος τρόπος απόκτησης ακινήτου είναι η αγορά του από τρίτο πρόσωπο. Ο αγοραστής καταβάλλει το τίμημα και σε αντάλλαγμα αποκτά την κυριότητα του ακινήτου.
- Δωρεά: Η μεταβίβαση κυριότητας μπορεί να γίνει και χωρίς αντάλλαγμα, όταν ο κύριος του ακινήτου το δωρίζει σε άλλο πρόσωπο.
- Κληρονομιά: Όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου αποβιώσει, η κυριότητα του ακινήτου μπορεί να μεταβιβαστεί στους κληρονόμους του.
3. Απαραίτητες Προϋποθέσεις για την Κτήση Ακινήτου
Για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις:
- Συμβολαιογραφικό Έγγραφο: Όπως αναφέρθηκε, η συμφωνία πρέπει να καταγραφεί σε συμβολαιογραφικό έγγραφο. Χωρίς το συμβόλαιο, δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση της κυριότητας.
- Μεταγραφή: Η πράξη μεταβίβασης πρέπει να εγγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, όπου φυλάσσονται τα αρχεία των ακινήτων.
- Νομιμοποίηση του τίτλου: Το ακίνητο πρέπει να έχει νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας. Εάν υπάρχουν προβλήματα ή εκκρεμότητες στους τίτλους του ακινήτου, αυτά πρέπει να λυθούν πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης.
4. Χρησικτησία ως Μέσο Απόκτησης Κυριότητας
Ένας άλλος τρόπος απόκτησης κυριότητας ακινήτου είναι η χρησικτησία. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, υπάρχουν δύο είδη χρησικτησίας:
- Τακτική Χρησικτησία: Όπως αναφέρει το άρθρο 1041, εάν κάποιος κατέχει ακίνητο με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο για διάστημα δέκα ετών, τότε μπορεί να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
- Έκτακτη Χρησικτησία: Σύμφωνα με το άρθρο 1045, εάν κάποιος κατέχει ακίνητο χωρίς νόμιμο τίτλο, αλλά για διάστημα είκοσι ετών, μπορεί επίσης να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
5. Φορολογικές Υποχρεώσεις
Η απόκτηση ακινήτου συνοδεύεται από ορισμένες φορολογικές υποχρεώσεις, όπως:
- Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ): Ο αγοραστής του ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει τον ΦΜΑ, ο οποίος υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου.
- Έλεγχος αντικειμενικής αξίας: Πριν την ολοκλήρωση της πράξης, γίνεται έλεγχος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ώστε να προσδιοριστεί το ποσό του φόρου.
- Άλλες δαπάνες: Η αγορά ακινήτου συνεπάγεται και άλλες δαπάνες, όπως τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο, καθώς και η αμοιβή του δικηγόρου (εφόσον υπάρχει).
6. Νομικός Έλεγχος Ακινήτου
Πριν την ολοκλήρωση της αγοράς, συνιστάται να γίνει νομικός έλεγχος του ακινήτου από δικηγόρο, ώστε να διασφαλιστεί ότι το ακίνητο δεν φέρει βάρη (π.χ. υποθήκες, κατασχέσεις) ή άλλες νομικές εκκρεμότητες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την κυριότητα. Ο δικηγόρος ελέγχει επίσης τους τίτλους ιδιοκτησίας και τη νομιμότητα της μεταβίβασης.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, η κυριότητα αποκτάται είτε πρωτότυπα είτε παράγωγα. Το συνηθέστερο στις μέρες μας είναι η παράγωγη κτίση της κυριότητας, παρατηρείται ωστόσο όμως και πρωτότυπη κτήση της κυριότητας κυρίως σε ακίνητα (χωράφια, οικόπεδα) δια της μεθόδου της τακτικής ή της έκτακτης χρησικτησίας. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως για τη κτήση της κυριότητας ακινήτου, χρειάζεται οπωσδήποτε συμβόλαιο και μεταγραφή του τίτλου.
